¿Persona natural o primera categoría?

Con una o dos viviendas DFL2 a tu nombre no calcula: su arriendo no paga impuesto a la renta, ni como persona ni como empresario individual, así que iniciar actividades no baja tus impuestos de ese arriendo. Por eso tampoco se cuentan en los arriendos. Ver norma (art. 15, DFL 2; art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455)

Como persona natural, los arriendos se suman a tus otros ingresos en el global complementario (el sueldo, menos las cotizaciones obligatorias), sin descontar sus gastos: la mantención, los seguros y la administración no se descuentan. Solo se rebajan los intereses del crédito hipotecario con el artículo 55 bis: hasta 8 UTA al año, completos si tu renta es menor a 90 UTA, en parte entre 90 y 150 UTA, y nada sobre 150 UTA. Ver norma (art. 52, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 42, N° 1, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 20, N° 1, letra b), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 55 bis, Ley sobre Impuesto a la Renta)

Las contribuciones de esas propiedades se descuentan del impuesto como crédito solo si hay un arriendo que paga renta, y hasta el global complementario que corresponde a esos arriendos: el impuesto del año por la proporción que los arriendos representan en tu base, como lo calcula el SII. Si sobra, ese excedente no se usa ni se devuelve, y la calculadora te dice cuánto es. Ver norma (art. 56, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta; línea 39, código 1637, apartado 39.1, instrucciones de la línea 39 del Formulario 22 (año tributario 2026) del SII)

En primera categoría se calcula el régimen general (artículo 14 letra A), con tasa de 27% y corrección monetaria; el empresario individual y la sociedad se calculan igual. Es un año tipo: el año actual, sin proyectar los siguientes ni descontar pérdidas de años anteriores. La renta líquida es lo que queda de los arriendos después de restar los intereses, las contribuciones, la mantención, la contabilidad y la depreciación de la construcción, y paga 27%; tus otros ingresos siguen en el global complementario. Los intereses son gasto de la empresa: están en el certificado anual de intereses del banco. La contabilidad también es gasto, así que baja la renta líquida, y además se suma como costo, porque se paga. Si la renta líquida queda en cero o negativa, la primera categoría es $0: es una pérdida tributaria, que se descuenta de las utilidades de los años siguientes. Ver norma (art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta)

La depreciación es solo de la construcción: el terreno no se deprecia. Se calcula sobre el valor de compra sin IVA, por la parte que es construcción (80% si no la cambias), en partes iguales cada año y por año completo; el año de compra cuenta como el primero. La vida útil es de 16 años si la propiedad es nueva (depreciación acelerada, un tercio de la normal, que la ley permite solo para bienes comprados nuevos) y de 50 años si es usada, según la tabla de vida útil del SII para edificios y casas con muros de ladrillo o de hormigón. Cuando se cumple la vida útil, la depreciación termina y la calculadora lo dice. El valor en pesos usa la UF del día. Ver norma (art. 31, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 5, incisos 2° y 3°, Ley sobre Impuesto a la Renta; activos genéricos, fila 2, tabla de vida útil del SII (Resolución 43 de 2002))

Corrección monetaria: cada año la empresa reajusta el crédito en UF y revaloriza la propiedad. Esos dos efectos casi se compensan, así que la calculadora no incluye ninguno de los dos. Ver norma (art. 41, N° 2 y N° 10, Ley sobre Impuesto a la Renta)

En la mayoría de los casos con crédito hipotecario, la depreciación y los intereses dejan pérdida tributaria los primeros años; esta calculadora la estima con tus datos.

Si retiras la utilidad, la empresa paga el 27% y la utilidad entra a tu global complementario con un crédito por ese impuesto de primera categoría; se devuelve el 35% de ese crédito. Por eso el costo extra es 9,45% de la utilidad. Si lo retirado en el año pasa de 310 UTA, sobre el exceso tienes además un crédito de 5%, que la calculadora descuenta. La calculadora supone que no retiras; si eliges «La retiro para mí», lo que se retira es la renta líquida. Con pérdida tributaria, la empresa no paga primera categoría, pero lo que retires puede pagar global complementario igual, por ejemplo cuando la pérdida viene de la depreciación acelerada, que solo rebaja la primera categoría; la calculadora no estima ese caso. Ver norma (art. 56, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 56, N° 3, inciso final, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 56, N° 4, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 5, incisos 2° y 3°, Ley sobre Impuesto a la Renta)

Los totales son el impuesto del año antes de descontar lo que ya te retuvieron o pagaste en pagos provisionales: lo que importa es la diferencia entre las columnas. En pantalla cada monto se aproxima a la decena de mil por separado, así que las filas pueden no sumar exacto; el cálculo no redondea.

UTA de octubre de 2026: $865.812 (UTM $72.151 × 12), según la tabla del SII, consultada el 02-10-2026. El global complementario de un año se calcula con la UTA de diciembre; mientras no se publique, se usa la del último mes. Próxima revisión de estos valores: 01-11-2026.

Depreciación de la construcción: vida útil de 16 años si es nueva (acelerada) y de 50 años si es usada (normal), de la tabla de vida útil del SII (Resolución N° 43, de 26-12-2002), fila «Edificios, casas y otras construcciones, con muros de ladrillos o de hormigón, con cadenas, pilares y vigas hormigón armado, con o sin losas». Parte que es construcción por defecto: 80%. El valor de compra en UF se pasa a pesos con la UF del día, la misma de la barra de indicadores y del estimador.

Costo de contabilidad de referencia: $762.000 al año. Referencia: UF 15,6 + IVA al año, nuestro plan desde. Si ya tienes una cotización, usa ese monto.