Requisitos
- Arriendo amoblado gravado con IVA. La ley grava el arriendo de inmuebles amoblados; el de un departamento sin amoblar no está entre esos arriendos. (art. 8°, letra g), DL 825)
- Activo fijo y remanente de crédito fiscal. El departamento es parte de tu activo fijo y el IVA de la compra genera remanente de crédito fiscal durante al menos dos períodos tributarios consecutivos. (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825)
- Que el DFL2 no deje exento el arriendo. Si el arriendo de una vivienda DFL2 queda exento de IVA, no se aplica el artículo 27 bis. (art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455; conclusión 1, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 12, letra E, N° 7, DL 825)
- La solicitud a tiempo. El Formulario 3280 se presenta en el mismo mes del Formulario 29 del último período con remanente. (resolutivo 2, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
Detalle y los mitos más repetidos en requisitos y mitos.
Cómo funciona, paso a paso
- Evaluación antes de la escritura. Revisamos cuántas viviendas DFL2 tienes, a nombre de quién compras y si el arriendo amoblado quedará gravado con IVA. (art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455; conclusión 1, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 12, letra E, N° 7, DL 825)
- Inicio de actividades y arriendo amoblado. Aviso de inicio de actividades ante el SII como contribuyente de IVA, que recomendamos dar antes de firmar la escritura (criterio de prudencia de Declara), y arriendo con los muebles suficientes para usarlo como habitación. (art. 68, Código Tributario; art. 8°, letra g), DL 825)
- Remanente en tus Formularios 29. Cada mes declaras el IVA de los arriendos. El IVA de la compra queda como remanente de crédito fiscal; se necesitan al menos dos períodos consecutivos. (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825)
- Formulario 3280. Se presenta en el mismo mes del Formulario 29 del último período con remanente, con los respaldos en un expediente electrónico. (resolutivo 2, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
- Revisión del SII y depósito. El SII tiene 20 días hábiles desde que cuenta con todos los antecedentes. Si no se pronuncia, la solicitud se entiende aprobada y la Tesorería devuelve. (art. 27 bis, inciso 4°, DL 825; resolutivo 3, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
Qué documentos pide el SII y qué pasa después de enviar la solicitud: Formulario 3280.
Cómo se cobra
9% de lo devuelto, más IVA. Cuándo se paga lo vemos contigo en la asesoría, antes de firmar. Mira tres ejemplos con montos en precios.
Qué pasa si el SII pide antecedentes
Dentro de los dos días hábiles siguientes a la presentación, el SII revisa que el expediente tenga todos los antecedentes. Si falta alguno, notifica y hay cinco días para acompañarlo; si no se acompaña, la solicitud se tiene por desistida. Los 20 días hábiles del SII corren desde que tiene la totalidad de los antecedentes. (resolutivo 3, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
El SII también puede pedir antecedentes adicionales; si no se presentan, la solicitud puede ser rechazada. Por eso preparamos el expediente completo desde el principio. (secciones 2 y 2.2, manual del Formulario 3280 del SII)
Restitución y qué pasa al vender
Lo devuelto se restituye con los pagos de IVA de tus operaciones normales desde el mes siguiente, con reglas adicionales si después tienes operaciones exentas o haces término de giro. (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825)
Si vendes un departamento que es parte de tu activo fijo y tuviste derecho a crédito fiscal por su compra, la venta queda gravada con IVA; del precio se descuenta el valor del terreno. (art. 8°, letra m), DL 825; art. 17, inciso 2°, DL 825)
Más en restitución al vender.
Relación con el DFL2, el empresario individual y la SpA
Los beneficios del DFL2 solo alcanzan a personas naturales y a un máximo de dos viviendas, las de adquisición más antigua; las personas jurídicas no pueden usarlos. (art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455)
Según el SII, si el arriendo amoblado de una vivienda DFL2 queda exento de IVA, no se aplica el artículo 27 bis, y asignar esas viviendas a tu empresa individual (empresario individual) no cambia eso mientras sigas acogido al DFL2. Una sociedad, por ejemplo una SpA, no puede acogerse al DFL2 y puede usar el artículo 27 bis si cumple sus requisitos. (conclusión 1, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 12, letra E, N° 7, DL 825; párrafos finales, Oficio 1452 de 2024 del SII)
Más en arriendo amoblado e IVA. Qué estructura te conviene depende de tu caso: conviene decidirlo antes de escriturar.
