Los requisitos, uno por uno
- Que tu arriendo pague IVA. La ley grava con IVA el arriendo de inmuebles amoblados. Para que cuente como amoblado, los muebles deben ser suficientes para usarlo como habitación u oficina; el SII fija los criterios mediante resolución. El arriendo de un departamento sin amoblar no está entre los arriendos gravados de esa norma. (art. 8°, letra g), DL 825)
- Que el departamento sea parte de tu activo fijo y tengas remanente de crédito fiscal. El artículo 27 bis permite pedir la devolución a los contribuyentes de IVA que acumulan remanente de crédito fiscal durante dos períodos tributarios consecutivos como mínimo, originado en la compra de bienes destinados a su activo fijo. En simple: el IVA que pagaste al comprar es mayor que el IVA de tus arriendos, y esa diferencia se acumula mes a mes. (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825)
- Que el arriendo no quede exento por el DFL 2. Si el arriendo amoblado de una vivienda DFL 2 queda exento de IVA, el SII concluye que no se aplica el artículo 27 bis. Los beneficios del DFL 2 solo alcanzan a personas naturales y a un máximo de dos viviendas: si tienes más, se aplican a las dos de adquisición más antigua. (art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455; conclusión 1, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 12, letra E, N° 7, DL 825)
- Que seas contribuyente de IVA. En la práctica se parte con el aviso de inicio de actividades ante el SII, como empresario individual o con una sociedad. Lo seguro es iniciar actividades antes de firmar la escritura (criterio de prudencia de Declara). Si ya escrituraste, el caso se revisa: cuándo comenzó realmente tu actividad, cuándo diste el aviso al SII, a nombre de quién está la factura y a qué destinas la propiedad. La ley distingue el comienzo real de la actividad del aviso al SII: el aviso se presenta dentro de los dos meses siguientes a aquel en que comienza la actividad, y según el SII una compra con derecho a crédito fiscal puede ser ese comienzo. No es automático: se revisa cada caso. (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825; art. 68, Código Tributario; análisis y conclusión, Oficio 453 de 2013 del SII; apartado ii), Oficio 2109 de 2017 del SII)
- Que presentes el Formulario 3280 a tiempo. La solicitud se presenta dentro del mismo mes en que corresponde presentar el Formulario 29 del último período con remanente acumulado, y ese Formulario 29 debe estar declarado y pagado. El paso a paso está en Formulario 3280. (resolutivo 2, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
Quién puede pedirlo
A tu nombre, como persona natural
Aplica a inmuebles cuyo arriendo amoblado está gravado con IVA. Si compras a tu nombre, el arriendo de tus dos primeras viviendas DFL 2 queda exento, (art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455; conclusión 1, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 12, letra E, N° 7, DL 825; respuesta, pregunta frecuente 8708 del SII) por eso normalmente se parte desde la tercera; en sociedad o con inmuebles que no son DFL 2 la regla cambia. (análisis, apartado II, Oficio 1017 de 2024 del SII; respuesta, Oficio 2322 de 2023 del SII; respuesta 1, Oficio 2068 de 2024 del SII)
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Como empresario individual
Asignar tus viviendas DFL 2 a tu empresa individual no cambia, por sí solo, el dueño ni hace perder los beneficios del DFL 2. Mientras sigas acogido a esos beneficios y el arriendo quede exento de IVA, el SII concluye que no se aplica el artículo 27 bis. (párrafos finales, Oficio 1452 de 2024 del SII)
Con una sociedad, por ejemplo una SpA
Las personas jurídicas no pueden usar los beneficios del DFL 2. Por eso, según el SII, pueden usar el artículo 27 bis siempre que cumplan sus requisitos. (art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455; párrafos finales, Oficio 1452 de 2024 del SII)
Con un inmueble que no es DFL 2
Son viviendas DFL 2 («viviendas económicas») las construidas conforme a ese decreto, con una superficie edificada de hasta 140 m² por unidad. Si el inmueble no es DFL 2, la exención de su arriendo no aplica y el arriendo amoblado queda gravado con IVA. (art. 1°, inciso 1°, DFL 2)
Cuál de estas formas te conviene depende de cuántas propiedades tienes, a nombre de quién y qué planeas hacer con ellas. Conviene decidirlo antes de la escritura.
Siete mitos que se repiten
Depende: «Solo se puede desde la tercera propiedad»
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Depende. La ley no fija un número de propiedades: lo que importa es si el arriendo amoblado está gravado con IVA. A tu nombre, las dos primeras viviendas DFL 2 quedan exentas; una sociedad, o un inmueble que no es DFL 2, sigue otra regla. (art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455; conclusión 1, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 12, letra E, N° 7, DL 825; respuesta, pregunta frecuente 8708 del SII; párrafos finales, Oficio 1452 de 2024 del SII; respuesta, Oficio 2322 de 2023 del SII)
Falso: «Recuperas el 19% de lo que pagaste»
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No. La tasa del IVA es 19%, pero en la venta de un inmueble gravado se descuenta del precio el valor del terreno. El IVA de tu factura corresponde a la construcción, no al terreno. (art. 14, DL 825; art. 17, inciso 2°, DL 825)
Como referencia, nuestro estimador usa un rango de 12% a 16% del precio con IVA incluido: el techo, 19 ÷ 119 del precio (cerca de 16%), sería el IVA si todo el precio fuera construcción; el piso depende de cuánto pesa el terreno, que no lleva IVA. (art. 14, DL 825; art. 17, inciso 2°, DL 825)
Falso: «El SII tiene 60 días para responder»
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La ley le da al SII 20 días para pronunciarse, contados desde que recibe los antecedentes. El SII los cuenta como días hábiles y desde que tiene la totalidad de los antecedentes. Detalle en cuánto demora. (art. 27 bis, inciso 4°, DL 825; resolutivo 3, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII; art. 10, Código Tributario)
Falso: «Es plata que nunca se devuelve»
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La ley dice lo contrario: quien recibe la devolución la restituye con el IVA que paga en sus operaciones normales desde el mes siguiente, y hay reglas adicionales si después tiene operaciones exentas o hace término de giro. Detalle en restitución al vender. (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825)
Falso: «Necesitas una empresa»
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No necesariamente. El artículo 27 bis habla de contribuyentes gravados con IVA, sin exigir una sociedad. Una persona natural puede pedirlo como empresario individual, si su arriendo amoblado está gravado (por ejemplo, desde su tercera vivienda DFL 2). (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825; conclusión 1, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 12, letra E, N° 7, DL 825)
Falso: «Cualquier arriendo sirve»
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No. Lo que la ley grava es el arriendo amoblado (o con instalaciones para una actividad). Un arriendo sin amoblar no genera IVA y, sin IVA en los arriendos, no hay devolución por esta vía. (art. 8°, letra g), DL 825)
Falso: «Tienes un año para pedirla y después se pierde»
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La resolución del SII fija cuándo se presenta: en el mismo mes del Formulario 29 del último período con remanente acumulado. (resolutivo 2, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
Si se presenta después de ese mes, no se pierde el derecho: el artículo 27 bis no fija un plazo para pedirla, y solo se posterga la devolución. Eso sí, al pedirla tiene que seguir existiendo el remanente de esas compras: si ya se usó contra el IVA de los arriendos, no queda nada que devolver. (punto 3, Oficio 2148 de 2004 del SII)