La respuesta corta
Depende de cuándo se aplica el descuento. En el caso que resolvió el SII en el Oficio 1115 de 2021, el bono pie era un descuento que la inmobiliaria hacía efectivo después de la factura, y el SII concluyó que por ese descuento debe emitir una nota de crédito cuando se hace efectivo. Si la inmobiliaria aplica el descuento después de la factura, emite una nota de crédito y su IVA se rebaja de tu crédito fiscal: ese IVA queda fuera de la recuperación. (análisis y conclusión, Oficio 1115 de 2021 del SII; art. 24, inciso 1°, DL 825)
Si la factura ya trae el precio con el descuento y no hay nota de crédito, el descuento no se rebaja otra vez. En los dos casos hablamos del crédito fiscal de la compra. Cuánto se devuelve depende de tu remanente de crédito fiscal y de los requisitos del artículo 27 bis. (art. 23, N° 1, DL 825; art. 27 bis, inciso 1°, DL 825)
El caso que resolvió el SII
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En el Oficio 1115, de 3 de mayo de 2021, el SII respondió una consulta sobre un caso concreto. Según los antecedentes de esa consulta, la inmobiliaria otorgaba el bono pie como un descuento sobre el precio a los clientes que cumplían los requisitos de una promoción, con bases protocolizadas en una notaría, y lo hacía efectivo después de la escritura y de la factura, al devolver el pagaré o el cheque que el cliente había entregado en garantía del pie. (análisis y conclusión, Oficio 1115 de 2021 del SII)
Son los antecedentes de ese caso, no requisitos que el SII exija a todo bono pie. Otras promociones que se llaman «bono pie» pueden funcionar distinto: por eso, lo primero es ver cuándo y cómo se aplicó el descuento en tu compra.
En la venta de un inmueble afecta a IVA, la factura se emite en la fecha de la escritura de compraventa, por el precio total, incluidas las sumas pagadas antes que se imputan al precio. (art. 55, inciso 2°, oración sobre la venta de bienes inmuebles, DL 825)
La nota de crédito de la inmobiliaria
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Cuando un vendedor afecto a IVA otorga un descuento después de facturar, emite una nota de crédito y rebaja de su débito fiscal el IVA de ese descuento. Para el caso consultado, el SII concluyó que la nota de crédito se emite en el momento en que el descuento se hace efectivo, y que para esa rebaja del débito fiscal de la inmobiliaria no corre un plazo: el único requisito es emitir la nota de crédito. (art. 21, N° 1, DL 825; art. 57, inciso 1°, DL 825; análisis y conclusión, Oficio 1115 de 2021 del SII)
Qué cambia en tu crédito fiscal
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Tu crédito fiscal es el IVA recargado en la factura de compra, si cumples los requisitos para usarlo. Del crédito se rebaja el IVA de los descuentos que te otorgan con nota de crédito, en el período en que la recibes, como el de un bono pie aplicado después de la factura. (art. 23, N° 1, DL 825; art. 24, inciso 1°, DL 825)
Por ejemplo, si la factura trae $15 millones de IVA y la nota de crédito del bono pie trae $1,5 millones de IVA, el crédito fiscal de esa compra queda ajustado en $13,5 millones. (art. 23, N° 1, DL 825; art. 24, inciso 1°, DL 825)
Ese crédito ajustado no es por sí solo el monto que te devuelven. La devolución del artículo 27 bis se pide sobre el remanente de crédito fiscal que se acumula en los períodos que exige la ley, y solo si se cumplen sus requisitos. Cuánto se devuelve depende de tu remanente de crédito fiscal y de los requisitos del artículo 27 bis. (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825)
Si la nota de crédito llega después de pedir la devolución
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Si la nota de crédito llega después de que pediste o recibiste la devolución, tu caso se revisa: el IVA de esa nota de crédito hay que regularizarlo ante el SII. Es el criterio con que trabajamos en Declara: el Oficio 1115 no se refiere a este caso.
Si la factura ya trae el precio con el descuento
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Si la factura ya trae el precio con el descuento y no hay nota de crédito, el descuento no se rebaja otra vez. El descuento ya quedó fuera de la factura, así que tu crédito fiscal es el IVA de esa factura, sin un ajuste posterior por el bono pie. (art. 23, N° 1, DL 825)
Eso no significa que se devuelva todo ese IVA: cuánto se devuelve depende de tu remanente de crédito fiscal y de los requisitos del artículo 27 bis. (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825)
Qué revisar antes de pedir la devolución
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- Si tu promesa o tu escritura menciona un bono pie, una promoción o un pagaré o cheque en garantía del pie.
- Si la factura ya trae el precio con el descuento, o si el descuento se aplica después.
- Si la inmobiliaria ya emitió la nota de crédito, y por cuánto IVA.
- Que el monto que pides en el Formulario 3280 sea el remanente que corresponde después de esa nota de crédito.
Los demás requisitos están en requisitos y mitos, y lo que pasa al vender, en restitución al vender.