Contador para inversionistas inmobiliarios

Qué cambia en cada etapa

1. Etapa 1

   Primera compra

   Antes de la escritura revisamos contigo si conviene comprar a tu nombre o con una empresa, y si el departamento puede recuperar el IVA.

   Ver el detalle

   La devolución es por el remanente de crédito fiscal que se acumula por el IVA de las compras de activo fijo. Ver norma (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825)

   Recuperación de IVA
2. Etapa 2

   Segunda propiedad

   Si tus viviendas son DFL 2 y las compraste como persona natural, sus arriendos no se consideran para el Impuesto Global Complementario, con un máximo de dos viviendas: las de adquisición más antigua. Ver norma (art. 15, DFL 2; art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455)

   Ver el detalle

   Revisamos cuáles de tus viviendas cuentan como esas dos antes de que compres la siguiente.

3. Etapa 3

   Tercera propiedad y más

   Desde la tercera vivienda DFL 2, sus arriendos ya no tienen ese beneficio. Si la arriendas amoblada, el arriendo queda gravado con IVA y se puede evaluar la devolución del artículo 27 bis. Ver norma (art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455; art. 8°, letra g), DL 825; análisis, apartado II, Oficio 1017 de 2024 del SII; respuesta, Oficio 2322 de 2023 del SII; respuesta 1, Oficio 2068 de 2024 del SII)

   Más de 2 propiedades
4. Etapa 4

   Cartera en una empresa

   Las personas jurídicas no pueden usar los beneficios del DFL 2; según el SII, sí pueden usar el artículo 27 bis si cumplen sus requisitos. Ver norma (art. 8°, que agrega los incisos 2° a 4° al art. 1° del DFL 2, Ley 20.455; párrafos finales, Oficio 1452 de 2024 del SII)

   Ver el detalle

   Si asignas a tu empresa individual viviendas compradas con crédito hipotecario, sus intereses dejan de rebajarse en tu Global Complementario (artículo 55 bis) y pasan a ser gasto de la empresa. En tus dos primeras viviendas DFL 2 ese gasto no rebaja el impuesto de la empresa: como su arriendo no paga impuesto a la renta, sus gastos no se descuentan. Desde la tercera, sí es gasto. Ver norma (conclusión 2, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 33, N° 1, letra e), Ley sobre Impuesto a la Renta)

   Reorganización tributaria
5. Etapa 5

   Venta

   Si el departamento es parte de tu activo fijo y tuviste derecho a crédito fiscal por su compra, la venta queda gravada con IVA, y el IVA devuelto se restituye. Ver norma (art. 8°, letra m), DL 825; art. 27 bis, inciso 2°, DL 825)

   Ver el detalle

   Si vendes como persona, con la propiedad fuera de la contabilidad de una empresa, a alguien no relacionado y después de más de un año desde la compra (cuatro en algunos casos), la ganancia no paga impuesto mientras quepa en tu saldo de UF 8.000, que es de por vida; el exceso paga 10% o global complementario. Si vendes a un relacionado, o antes de ese plazo, no tienes ese beneficio. Ver norma (art. 17, N° 8, encabezado, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 17, N° 8, letra b), literal ii), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 17, N° 8, letra b), literal iv), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 17, N° 8, incisos que siguen a la letra l), Ley sobre Impuesto a la Renta)

   Restitución al vender ¿Pago impuesto al vender?
6. Etapa 6

   Herencia

   Te acompañamos con la planificación hereditaria, para pagar el menor impuesto que permite la ley.

   Guía: impuesto a la herencia