¿Pago impuesto al vender mi propiedad?

Por qué

Cuando vende una empresa, o un empresario individual con la propiedad en su contabilidad, la ganancia paga impuesto de primera categoría. El beneficio de UF 8.000 es solo para personas.

Qué te conviene revisar

• La ganancia es el precio de venta menos el costo tributario reajustado.
• Si retiras esa utilidad, se suma a tu global complementario, con crédito por la primera categoría que pagó la empresa.
• Si la empresa se dedica en forma habitual a vender propiedades, la venta también puede pagar IVA.

Norma

Artículo 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (no aplica a empresas) · Artículos 14 A y 20 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículos 2° N° 3 y 16, letra g), del DL 825 · Circular 37 de 2020 del SII

Por qué

Como la propiedad es parte del activo fijo y tuviste derecho a crédito fiscal por su compra, la venta paga IVA, aunque la empresa no se dedique a vender propiedades. En la renta, la ganancia paga impuesto de primera categoría: el beneficio de UF 8.000 es solo para personas.

Qué te conviene revisar

• El IVA se aplica sobre el precio sin el valor del terreno: se paga por la construcción.
• La ganancia es el precio de venta menos el costo tributario reajustado.
• Si retiras esa utilidad, se suma a tu global complementario, con crédito por la primera categoría que pagó la empresa.

Norma

Artículo 8°, letra m), del DL 825 · Artículo 17, inciso 2°, del DL 825 · Artículo 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (no aplica a empresas) · Artículos 14 A y 20 de la Ley sobre Impuesto a la Renta

Por qué

La venta de un inmueble que es parte de tu activo fijo, cuando tuviste derecho a crédito fiscal por su compra, paga IVA aunque no te dediques a vender propiedades. La renta va aparte: como persona, con la propiedad fuera de la contabilidad de una empresa, la ganancia no paga impuesto hasta tu saldo de UF 8.000 si le vendes a alguien no relacionado y pasa más de un año entre la compra y la venta (cuatro en algunos casos).

Qué te conviene revisar

• El IVA se aplica sobre el precio sin el valor del terreno: se paga por la construcción.
• Para la renta, calcula tu ganancia y cuánto cubre tu saldo con la calculadora de la guía de la banda de UF 8.000.
• Si le vendes a un relacionado, o antes del plazo, no tienes el beneficio de UF 8.000.

Norma

Artículo 8°, letra m), del DL 825 · Artículo 17, inciso 2°, del DL 825 · Artículo 17 N° 8, encabezado y letra b), literales ii) y iv), de la Ley sobre Impuesto a la Renta

Por qué

La venta de un inmueble que es parte del activo fijo paga IVA si hubo derecho a crédito fiscal por su compra, aunque no se haya pedido la devolución ni usado ese crédito, y aunque no te dediques a vender propiedades. La renta va aparte: como persona, con la propiedad fuera de la contabilidad de una empresa, puedes tener el beneficio de UF 8.000; si vende una empresa, la ganancia paga primera categoría.

Qué te conviene revisar

• Mira la factura de compra: si tiene el IVA desglosado y está a nombre de quien vende.
• Revisa si la propiedad quedó registrada como activo fijo y destinada a una actividad que paga IVA, como el arriendo amoblado.
• Si pediste la devolución del artículo 27 bis, tuviste ese derecho: revisa también cuánto queda por restituir.
• Para la renta, vuelve a empezar con la respuesta que corresponda, o usa la calculadora de la guía de la banda de UF 8.000.

Norma

Artículo 8°, letra m), del DL 825 · Artículo 17, inciso 2°, del DL 825 · Circular 37 de 2020 del SII, punto 3.1 · Artículo 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta

Por qué

La venta a una persona o sociedad relacionada excluye el beneficio, sin excepciones y sin importar el monto: toda la ganancia paga global complementario en el año de la venta. Es el error más frecuente y caro en la planificación familiar.

Qué te conviene revisar

• La ganancia es el precio de venta menos el costo reajustado por IPC.
• No hay impuesto único de 10% ni puedes repartir la ganancia en los años en que tuviste la propiedad.
• También cuenta vender o aportar la propiedad a tu propia sociedad, aunque tengas un porcentaje mínimo.
• El IVA va aparte de la renta: si te dedicas en forma habitual a vender inmuebles, la venta puede pagar IVA (el SII califica la habitualidad caso a caso). Eso no cambia lo que aquí se dice del impuesto a la renta.

Norma

Artículo 17 N° 8, letra b) e incisos finales, de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículo 8° N° 17 del Código Tributario · Circular 43 de 2021 del SII, apartados 4.4.1 y 4.4.4 · Oficio 3472 de 2022 del SII · Artículo 2° N° 3 del DL 825 y Circular 37 de 2020 del SII, punto 1.2 (IVA de la venta)

Por qué

Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2004 siguen la ley como era hasta el 31-12-2014: la ganancia puede quedar sin impuesto y sin el tope de UF 8.000, si vendes como persona, a alguien no relacionado y sin que la operación sea habitual, que esa ley sí exigía.

Qué te conviene revisar

• Verifica la fecha en la escritura de compra original y reúne el historial del Conservador y las tasaciones de la época: el SII puede pedirlos.
• Si hubo subdivisiones o fusiones del inmueble, el régimen pudo interrumpirse.
• Si la recibiste por herencia o donación, puede aplicar el régimen de quien te la dejó.
• El IVA va aparte de la renta: si te dedicas en forma habitual a vender inmuebles, la venta puede pagar IVA (el SII califica la habitualidad caso a caso). Eso no cambia lo que aquí se dice del impuesto a la renta.

Norma

Artículos 17 N° 8 y 18 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (texto vigente hasta el 31-12-2014) · Artículo tercero transitorio, numeral XVI, de la Ley 20.780 de 2014 · Circular 44 de 2016 del SII · Artículo 2° N° 3 del DL 825 y Circular 37 de 2020 del SII, punto 1.2 (IVA de la venta)

Por qué

El beneficio de UF 8.000 y el impuesto único de 10% exigen que pase más de un año entre la inscripción de tu compra y la de la venta. Son cuatro años, contados desde otro momento, en dos casos: si subdividiste el terreno, desde la inscripción de la compra del terreno que subdividiste; si construiste el edificio, desde la construcción, no desde la compra del terreno (Circular 44 de 2016 del SII). El día en que se cumple el plazo todavía no basta; desde el día siguiente, sí. Antes del plazo, la ganancia tributa por las reglas generales: con impuesto de primera categoría y global complementario (Circular 43 de 2021 del SII).

Qué te conviene revisar

• Qué inscripciones del Conservador mirar: si la compraste tal como la vendes, la de tu compra y la de la venta; si subdividiste el terreno, la de la compra del terreno completo (no la de la subdivisión) y la de la venta del lote.
• Si construiste el edificio: la inscripción de la venta y los documentos que muestran cuándo se construyó, por ejemplo el certificado de recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales. Qué documento acredita la fecha se revisa caso a caso, igual que el costo, que incluye lo que construiste: revisa tu caso antes de vender.
• Si puedes esperar a que pase el plazo, la misma venta podría no pagar impuesto si la ganancia cabe en tu saldo de UF 8.000.
• El IVA va aparte de la renta: si te dedicas en forma habitual a vender inmuebles, la venta puede pagar IVA (el SII califica la habitualidad caso a caso). Eso no cambia lo que aquí se dice del impuesto a la renta.

Norma

Artículo 17 N° 8, letra b), literal iv), e inciso final, de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Circular 43 de 2021 del SII, apartado 4.6.3.5, letra c) · Circular 44 de 2016 del SII · Artículo 2° N° 3 del DL 825 y Circular 37 de 2020 del SII, punto 1.2 (IVA de la venta)

Por qué

El beneficio exige que pase más de un año entre la inscripción de tu compra y la de la venta. Si subdividiste el terreno, son más de cuatro años desde la inscripción de la compra del terreno que subdividiste; si construiste el edificio, más de cuatro años desde la construcción, no desde la compra del terreno (Circular 44 de 2016 del SII). Sin esa fecha no se puede saber si la venta paga impuesto.

Qué te conviene revisar

• Busca la fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces donde está inscrita la propiedad: la de tu compra, si la compraste tal como la vendes; la de la compra del terreno completo, no la de la subdivisión, si subdividiste el terreno.
• Si construiste el edificio: reúne los documentos que muestran cuándo se construyó, por ejemplo el certificado de recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales. Qué documento acredita la fecha se revisa caso a caso.
• Si la heredaste, los plazos se cuentan desde el fallecimiento de quien te la dejó. Con la fecha, vuelve a esta pregunta. La calculadora de la guía sirve si la compraste tal como la vendes, o si subdividiste el terreno y sabes el costo del lote que vendes.
• El IVA va aparte de la renta: si te dedicas en forma habitual a vender inmuebles, la venta puede pagar IVA (el SII califica la habitualidad caso a caso). Eso no cambia lo que aquí se dice del impuesto a la renta.

Norma

Artículo 17 N° 8, letra b), literal iv), e inciso final, de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Circular 44 de 2016 del SII · Artículo 2° N° 3 del DL 825 y Circular 37 de 2020 del SII, punto 1.2 (IVA de la venta)

Por qué

La ganancia hasta tu saldo disponible de UF 8.000 no paga impuesto. Por el exceso eliges entre un impuesto único de 10% o sumarlo a tu global complementario, en el año de la venta o repartiéndolo en los años en que tuviste la propiedad (hasta 10), reliquidando el global complementario de esos años.

Qué te conviene revisar

• Si tu tasa marginal del global complementario es menor a 10%, puede convenirte esa opción.
• Declara la venta y la opción elegida en el Formulario 22, con el código del artículo 17 N° 8.
• El IVA va aparte de la renta: si te dedicas en forma habitual a vender inmuebles, la venta puede pagar IVA (el SII califica la habitualidad caso a caso). Eso no cambia lo que aquí se dice del impuesto a la renta.

Norma

Artículo 17 N° 8, letra b), literales iii) y v), y letra a), literal v), de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículo 52 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Formulario 22 del SII · Artículo 2° N° 3 del DL 825 y Circular 37 de 2020 del SII, punto 1.2 (IVA de la venta)

Por qué

El SII lleva la cuenta de las ventas en que usaste el beneficio. Con tu saldo puedes volver a esta pregunta y saber cómo tributa tu venta.

Qué te conviene revisar

• En sii.cl, entra a Mi SII y busca la sección de enajenación de bienes raíces.
• O revisa tus declaraciones de renta (Formulario 22) de años anteriores en que declaraste ventas.
• Si nunca vendiste con este beneficio, tienes las UF 8.000 completas: unos $328 millones con la UF de referencia.
• El IVA va aparte de la renta: si te dedicas en forma habitual a vender inmuebles, la venta puede pagar IVA (el SII califica la habitualidad caso a caso). Eso no cambia lo que aquí se dice del impuesto a la renta.

Norma

Artículo 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículo 2° N° 3 del DL 825 y Circular 37 de 2020 del SII, punto 1.2 (IVA de la venta)