Mi arriendo, ¿paga IVA, renta o nada?

Por qué

Sin beneficio DFL2, el arriendo amoblado paga IVA por regla general. Además, se declara en el impuesto a la renta: en el global complementario si arriendas como persona, o en el de primera categoría si lo hace una empresa.

Qué te conviene revisar

• El IVA se calcula sobre el arriendo menos el 11% anual del avalúo fiscal, en proporción mensual.
• Si compraste como empresario individual o con una sociedad, puede proceder la devolución del IVA de la compra (artículo 27 bis).
• Si la asignas a tu empresa individual, pierdes la rebaja de intereses del artículo 55 bis.

Norma

Artículo 8°, letra g), del DL 825 · Artículo 17, inciso 1°, del DL 825 · Artículo 20 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículo 27 bis del DL 825 · Oficio 1017 de 2024 del SII

Por qué

La exención DFL2 supone que la vivienda es para vivir y que solo se arrienda su uso. Si sumas servicios como limpieza diaria, desayuno, traslados o recepción, el arriendo se parece más a un hospedaje y probablemente pague IVA. También dejaría de ser un ingreso libre de impuesto a la renta.

Qué te conviene revisar

• Así lo evaluamos nosotros (no es una lista de la ley): riesgo alto con desayuno, limpieza diaria, traslados y recepción permanente; riesgo bajo con limpieza entre un huésped y otro, y entrega de llaves.
• En este escenario, arrendar por plataformas como Airbnb aumenta el riesgo de fiscalización.

Norma

Artículo 15 del DFL 2 de 1959 · Artículo 8°, letra g), del DL 825 · Circular 37 de 2003 del SII · Oficio 1017 de 2024 del SII

Por qué

El beneficio DFL2 cubre solo tus dos viviendas DFL2 de adquisición más antigua, compradas o heredadas. Desde la tercera, el arriendo amoblado paga IVA por regla general, y el arriendo se declara en el impuesto a la renta.

Qué te conviene revisar

• El IVA se calcula sobre el arriendo menos el 11% anual del avalúo fiscal, en proporción mensual.
• Si la compraste como empresario individual, puede proceder la devolución del IVA de la compra (artículo 27 bis).
• Identifica bien cuáles son tus dos DFL2 más antiguas: esas mantienen la exención aunque se arrienden amobladas.

Norma

Artículo 1°, inciso 2°, del DFL 2 de 1959 · Artículo 8°, letra g), del DL 825 · Circular 22 de 2022 del SII · Oficios 1612 y 2322 de 2023 y 2068 de 2024 del SII

Por qué

Las sociedades no tienen el beneficio DFL2, que es solo para personas naturales, sea o no DFL2 la vivienda. Por eso su arriendo amoblado paga IVA. A cambio, la sociedad puede pedir la devolución del IVA de la compra si la propiedad está en su activo fijo. En la renta, el arriendo no se declara en el global complementario: la sociedad tributa en primera categoría sobre su utilidad real.

Qué te conviene revisar

• El IVA se calcula sobre el arriendo menos el 11% anual del avalúo fiscal, en proporción mensual.
• Lo que los socios retiren de la sociedad se suma a su global complementario, con crédito por la primera categoría que pagó la sociedad.
• Diferencia clave: si en vez de una sociedad eres empresario individual, la vivienda sigue siendo tuya y conserva el beneficio DFL2.
• Pasar una DFL2 de tu nombre a una sociedad le hace perder el beneficio.

Norma

Artículo 1°, incisos 2° y 3°, del DFL 2 de 1959 · Artículo 8°, letra g), del DL 825 · Artículo 27 bis del DL 825 · Artículos 14 A, 20 N° 1 y 52 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Oficio 1452 de 2024 del SII

Por qué

El arriendo de una vivienda sin amoblar no paga IVA. Las sociedades no tienen el beneficio DFL2, que es solo para personas naturales, y no declaran su arriendo en el global complementario: la sociedad paga primera categoría sobre su utilidad real, arriendos menos gastos.

Qué te conviene revisar

• Como no hay IVA en el arriendo, no procede la devolución del IVA de la compra mientras se arriende sin amoblar.
• Lo que los socios retiren de la sociedad se suma a su global complementario, con crédito por la primera categoría que pagó la sociedad.
• Si la propiedad era una DFL2 a tu nombre, pasarla a la sociedad le hizo perder el beneficio.

Norma

Artículo 12, letra E, N° 11, del DL 825 · Artículo 1°, incisos 2° y 3°, del DFL 2 de 1959 · Artículos 14 A, 20 N° 1 y 52 de la Ley sobre Impuesto a la Renta

Por qué

El arriendo de una vivienda sin amoblar no paga IVA. Pero sin beneficio DFL2, porque no es DFL2 o porque ya tienes dos DFL2 más antiguas, no hay ingreso libre de impuesto: el arriendo se declara cada año en el impuesto global complementario, en la declaración de renta (Formulario 22).

Qué te conviene revisar

• Puedes rebajar los intereses de tu crédito hipotecario con el artículo 55 bis, hasta 8 UTA al año (unos $6,9 millones).
• Si algún día la vendes como persona, con la propiedad fuera de la contabilidad de una empresa, a alguien no relacionado y después de más de un año desde la compra (cuatro en algunos casos), puedes tener el beneficio de UF 8.000.
• Si tus gastos reales son altos, compara con empresario individual o sociedad.

Norma

Artículo 12, letra E, N° 11, del DL 825 · Artículo 1°, inciso 2°, del DFL 2 de 1959 · Artículos 20 N° 1, 52 y 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículo 17 N° 8, encabezado y letra b), literales ii) y iv), de la Ley sobre Impuesto a la Renta

Por qué

El arriendo sin amoblar no paga IVA, tengas las propiedades que tengas. Pero el beneficio DFL2 alcanza como máximo a tus dos viviendas DFL2 de adquisición más antigua (compradas o heredadas): el resto de los arriendos, sean DFL2 o no, se declara cada año en el impuesto global complementario.

Qué te conviene revisar

• Puedes descontar las contribuciones pagadas de esas propiedades de tu impuesto, como crédito hasta el impuesto que corresponde a esos arriendos (así lo calcula el SII en la declaración), y rebajar los intereses del crédito hipotecario (artículo 55 bis).
• Como persona no puedes descontar otros gastos reales, como el dividendo, la mantención, los seguros o la administración.
• Si no declaras estos arriendos, arriesgas multas, reajustes, intereses por cada día de atraso y las sanciones del artículo 97 del Código Tributario.
• Iniciar actividades como empresario individual permite descontar gastos reales, pero tiene costos: compáralo antes.

Norma

Artículo 12, letra E, N° 11, del DL 825 · Artículo 1°, inciso 2°, del DFL 2 de 1959 · Artículos 52, 55 bis y 56 N° 5 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Instrucciones del SII para la línea 39 del Formulario 22, año tributario 2026 · Artículo 97 del Código Tributario

Por qué

Como empresario individual pagas el impuesto de primera categoría (27%) sobre la utilidad real: arriendos menos gastos. Puedes descontar intereses, seguros, mantención, contribuciones y depreciación. Pero pierdes beneficios personales que conviene medir.

Qué te conviene revisar

• Pierdes la rebaja de intereses del artículo 55 bis en tu global complementario: esos intereses pasan a ser gasto de la empresa.
• Si la propiedad está en tu contabilidad de empresario individual, pierdes el beneficio de UF 8.000 al venderla.
• El banco te sigue viendo como deudor: el crédito se asigna a la empresa solo en la contabilidad.
• Si alguna es de tus dos primeras DFL2, su arriendo sigue sin pagar impuesto a la renta y sus gastos no se descuentan.

Norma

Artículo 12, letra E, N° 11, del DL 825 · Artículos 14 A, 20, 31 N° 1 y 33 N° 1 letra e) de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Oficio 1017 de 2024 y Oficio 1688 de 2019 del SII