¿Puedo recuperar el IVA de mi propiedad?

Por qué

La ley grava con IVA el arriendo de inmuebles amoblados o con instalaciones o maquinarias que permitan ejercer una actividad comercial o industrial. El arriendo de un local o una bodega vacíos está exento, y la devolución del artículo 27 bis exige que la propiedad se use en una actividad que paga IVA: el IVA de la compra queda como costo.

Qué te conviene revisar

• Si lo arriendas con instalaciones o maquinarias suficientes para un negocio, la respuesta cambia: vuelve a empezar con esa opción.
• Qué instalaciones bastan se mira caso a caso, con los criterios del SII: revisa tu caso antes de comprar.

Norma

Artículo 8°, letra g), del DL 825 · Artículo 12, letra E, N° 11, del DL 825 · Artículo 27 bis del DL 825 · Artículo 23 N° 2 del DL 825

Por qué

El arriendo de una vivienda sin amoblar no paga IVA. La devolución del artículo 27 bis exige que la propiedad se use en una actividad que sí paga IVA; si no, el IVA de la compra queda como parte del costo de la propiedad.

Qué te conviene revisar

• Si piensas arrendarla amoblada, la respuesta cambia: vuelve a empezar con esa opción.
• Si combinas usos que pagan y que no pagan IVA, una parte podría recuperarse.
• Antes de amoblar una vivienda DFL2 a tu nombre, revisa si es una de tus dos primeras: esas no pagan IVA aunque estén amobladas.

Norma

Artículo 27 bis del DL 825 · Artículo 23 N° 2 del DL 825 · Artículo 12, letra E, N° 11, del DL 825

Por qué

Una persona sin inicio de actividades no es contribuyente de IVA, así que no tiene crédito que recuperar. A cambio, tus dos viviendas DFL2 más antiguas tienen beneficios propios: su arriendo no paga impuesto a la renta y sus contribuciones tienen una rebaja por 10 a 20 años desde la recepción municipal, según los metros cuadrados.

Qué te conviene revisar

• Si todavía no firmas la escritura, la única vía para recuperar el IVA es comprar como empresario individual o con una sociedad.
• Pero si es una de tus dos primeras DFL2, ni el inicio de actividades habilita la devolución, porque su arriendo sigue sin pagar IVA.
• Una sociedad sí podría recuperarlo, pero mientras la vivienda sea suya no tiene el beneficio DFL2: compara lo que ganas y lo que pierdes.

Norma

Artículo 23 del DL 825 · DFL 2 de 1959 · Oficios 1452 y 1703 de 2024 y 1612 de 2023 del SII

Por qué

Solo los contribuyentes de IVA pueden recuperar el IVA de una compra. Sin inicio de actividades y sin beneficio DFL2, el IVA que pagaste queda como costo de tu inversión.

Qué te conviene revisar

• Si aún no firmas la escritura, evalúa comprar como empresario individual o con una sociedad. Lo seguro es iniciar actividades antes de firmar la escritura (criterio de prudencia de Declara).
• Cambiar la forma de compra después de la escritura es mucho más complejo y caro.
• Para que haya devolución, además, la propiedad tiene que arrendarse amoblada o en otro uso que paga IVA.

Norma

Artículo 23 del DL 825 · Código Tributario

Por qué

El arriendo de tus dos primeras viviendas DFL2 no paga IVA, ni siquiera amoblado, porque es un ingreso que no paga impuesto a la renta. Sin IVA en el arriendo, no procede la devolución del IVA de la compra. Asignarlas a tu empresa individual no cambia eso, porque siguen siendo tuyas.

Qué te conviene revisar

• Lo bueno: ese arriendo tampoco paga impuesto a la renta.
• Desde tu tercera vivienda DFL2, que ya no tiene el beneficio, o con una que no sea DFL2, arrendada amoblada, la devolución sí puede proceder.
• La única vía con estas viviendas es que las compre una sociedad, y mientras sean suyas no tienen el beneficio DFL2. Compara antes de decidir.

Norma

Artículo 12, letra E, N° 7, del DL 825 · Artículo 15 del DFL 2 de 1959 · Oficios 1017, 1452 y 1703 de 2024, 2068 de 2024 y 1612 y 2322 de 2023 del SII · Pregunta frecuente 001.130.8708.002 del SII

Por qué

Si la factura está a tu nombre, como empresario individual usas tu mismo RUT, así que podrías acceder al crédito del IVA. La ley distingue el comienzo real de la actividad del aviso al SII: el aviso se presenta dentro de los dos meses siguientes a aquel en que comienza la actividad, y según el SII una compra con derecho a crédito fiscal puede ser ese comienzo. No es automático: se revisa cada caso. Una sociedad no puede recuperar el IVA de una compra hecha a tu nombre.

Qué te conviene revisar

• Se revisa cuándo comenzó realmente tu actividad, cuándo diste el aviso al SII, a nombre de quién está la factura y a qué destinas la propiedad.
• Si todavía no das el aviso, hazlo cuanto antes. El aviso de inicio de actividades se presenta dentro de los dos meses siguientes a aquel en que comienza la actividad: si comienza el 15 de enero, hasta el 31 de marzo. Darlo tarde tiene multa.
• La propiedad tiene que arrendarse amoblada o en otro uso que paga IVA; si no, no hay devolución.
• Al entrar a tu contabilidad de empresario individual pierdes la rebaja de intereses del artículo 55 bis y, si la vendes, el beneficio de UF 8.000.

Norma

Artículos 23 y 27 bis del DL 825 · Artículos 68 y 97 N° 1 del Código Tributario · Circular 31 de 2007 del SII · Oficios 453 de 2013 y 2109 de 2017 del SII · Oficio 1017 de 2024 del SII · Oficio 1688 de 2019 del SII