¿Persona natural, empresario individual o sociedad?

Por qué

Si tus propiedades no son DFL2, el arriendo tributa normalmente. Como empresario individual o sociedad puedes descontar gastos como intereses y depreciación; como persona, rebajas los intereses con el artículo 55 bis. Si arriendas amoblado, el arriendo paga IVA y puede proceder la devolución del IVA de la compra.

Qué te conviene revisar

• Como persona, con la propiedad fuera de la contabilidad de una empresa, puedes tener el beneficio de UF 8.000 si le vendes a alguien no relacionado y después de más de un año desde la compra (cuatro en algunos casos).
• Una sociedad separa tu patrimonio y ordena la herencia, pero cuesta más mantenerla.
• Usa la calculadora para comparar persona natural y primera categoría con tus montos.

Norma

Artículo 31 N° 1 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículo 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículos 8°, letra g), y 27 bis del DL 825 · Artículo 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta

Por qué

Si piensas vender en 5 a 10 años, el beneficio de UF 8.000 vale mucho: como persona, la ganancia puede quedar libre de impuesto. En una sociedad esa ganancia paga impuesto, y el ahorro por descontar intereses en el plazo que queda difícilmente lo compensa.

Qué te conviene revisar

• Como persona conservas el beneficio de UF 8.000 y sigues rebajando intereses con el artículo 55 bis, hasta 8 UTA al año.
• La rebaja del artículo 55 bis es completa si tu renta del año es menor a 90 UTA, se reduce entre 90 y 150 UTA y desaparece sobre 150 UTA.
• Ojo con el empresario individual: mantiene el beneficio del arriendo, pero pierde el de UF 8.000 al vender.
• En una sociedad, además, se pierde la exención de IVA del arriendo DFL2 y hay costos de mantención.

Norma

Artículos 17 N° 8 y 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Oficio 1688 de 2019 del SII · Oficios 1017 y 1452 de 2024 del SII

Por qué

Con intereses altos y sin plan de venta, una sociedad puede descontarlos de su utilidad. Pero mientras la vivienda sea de la sociedad no tiene el beneficio DFL2 ni la exención de IVA, devolverla después a tu nombre es otra venta, con sus costos e impuestos, y como persona el artículo 55 bis muchas veces gana o empata.

Qué te conviene revisar

• Compara el ahorro anual de la sociedad con lo que vale hoy el beneficio de UF 8.000 que perderías.
• El empresario individual mantiene el beneficio del arriendo, pero los intereses no bajan su impuesto; solo permite asignar la deuda sin trámite en el banco.
• Una sociedad empieza a ganar cuando los intereses son muy altos y tu tramo del global complementario es bajo.
• Como persona, la rebaja del artículo 55 bis tiene un tope de 8 UTA al año: es completa si tu renta es menor a 90 UTA, se reduce entre 90 y 150 UTA y desaparece sobre 150 UTA.

Norma

Artículos 31, 33 N° 1 letra e), 17 N° 8 y 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Oficios 1017 y 1452 de 2024 y 1612 de 2023 del SII · Pregunta frecuente 001.140.2747.014 del SII

Por qué

El beneficio de UF 8.000 es solo para personas. Si tus propiedades tienen plusvalía y piensas vender, ese beneficio casi siempre vale más que el ahorro anual de tributar como empresario individual.

Qué te conviene revisar

• Calcula cuánto ahorrarías al año como empresario individual.
• Calcula cuánto valdría el beneficio de UF 8.000 al momento de vender.
• Si igual evalúas una empresa, el régimen sería el general (artículo 14 letra A), porque los arriendos son rentas pasivas.
• Pide una simulación comparativa antes de decidir.

Norma

Artículo 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículos 14 A, 20 y 31 de la Ley sobre Impuesto a la Renta

Por qué

Como empresario individual descuentas gastos reales y pagas 27% sobre la utilidad, en vez de tu tramo del global complementario. Pero pierdes la rebaja de intereses del artículo 55 bis y el beneficio de UF 8.000 al vender. Hay que medir los tres a la vez.

Qué te conviene revisar

• A favor: el ahorro por descontar gastos y tributar en primera categoría.
• En contra: la rebaja del artículo 55 bis que dejas de usar en tu global complementario.
• En contra, y el más olvidado: lo que vale hoy el beneficio de UF 8.000 que pierdes para una venta futura.
• Suma también el costo anual de llevar contabilidad.

Norma

Artículo 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Artículos 20, 31 N° 1 y 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Oficios 1017 y 1452 de 2024 y Oficio 1688 de 2019 del SII

Por qué

Tus dos primeras viviendas DFL2 no pagan IVA aunque estén amobladas. Desde la tercera DFL2, o en propiedades que no son DFL2, el arriendo amoblado sí paga IVA.

Qué te conviene revisar

• En las que pagan IVA, el IVA se calcula sobre el arriendo menos el 11% anual del avalúo fiscal, en proporción mensual.
• La devolución del IVA de la compra solo procede en las amobladas que pagan IVA, compradas como empresario individual o con una sociedad.
• En las amobladas que no son DFL2, suele convenir una estructura de empresa para descontar gastos reales.

Norma

Artículos 8°, letra g), 12, letra E, N° 7, y 27 bis del DL 825 · Artículo 15 del DFL 2 de 1959 · Oficio 1017 de 2024 del SII

Por qué

Con tantas propiedades a nombre personal hay riesgos legales, tributarios y de herencia: respondes con todo tu patrimonio, el global complementario sube sin poder descontar gastos relevantes y la herencia de muchas propiedades es compleja.

Qué te conviene revisar

• La alternativa habitual es una sociedad, pero cada traspaso se analiza caso a caso.
• Traspasar propiedades exige una razón de negocios documentada y coherente.
• El SII puede tasar el traspaso y aplicar la norma antielusión.

Norma

Artículos 4° bis y 64 del Código Tributario · Circular 23 de 2025 del SII · Artículo 14 A de la Ley sobre Impuesto a la Renta

Por qué

Si ya tienes sociedad o inicio de actividades, lo que importa es usar bien el régimen: el que corresponde según tus ingresos, cuándo retirar utilidades, la depreciación y la planificación de la herencia.

Qué te conviene revisar

• Si más del 35% de los ingresos son arriendos, el régimen es el general (artículo 14 letra A).
• Retirar solo lo necesario posterga el global complementario.
• La depreciación acelerada, solo para propiedades compradas nuevas, reduce la utilidad de primera categoría y posterga impuesto.
• Si el avalúo fiscal de todas tus propiedades supera 670 UTA, se aplica la sobretasa de contribuciones.

Norma

Artículos 14 A, 14 E y 31 N° 5 de la Ley sobre Impuesto a la Renta · Ley 17.235 (sobretasa) · Ley 21.210