Cómo se restituye lo devuelto
Quien recibe la devolución del artículo 27 bis la restituye mediante los pagos efectivos de IVA que haga en la Tesorería por sus operaciones normales, a contar del mes siguiente al período al que corresponde la devolución. Para un departamento arrendado amoblado, esas operaciones normales son los arriendos gravados con IVA. (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825; resolutivo 7, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
Si en los meses siguientes hay operaciones exentas o no gravadas, se restituye además una suma adicional: se aplica la tasa del IVA a lo que resulta de multiplicar las operaciones totales del mes por la proporción de operaciones gravadas del mes en que se compró el activo fijo, menos las operaciones afectas del mes. (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825; resolutivo 7, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
También se devuelve el remanente obtenido, o la parte que proceda, si se recibió una devolución mayor a la que correspondía y en caso de término de giro. (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825)
En la práctica, el IVA que pagas cada mes por el arriendo queda registrado en tu Formulario 29 y va descontando el saldo que falta por restituir. Si el departamento queda sin arrendar, no pasa nada: el saldo se sigue restituyendo cuando lo vuelvas a arrendar o al venderlo. (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825)
Si vendes el departamento
La venta de un inmueble que forma parte del activo inmovilizado está gravada con IVA cuando tuviste derecho a crédito fiscal por su adquisición o construcción. Es justamente el caso de un departamento por el que recuperaste el IVA. (art. 8°, letra m), DL 825)
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En la venta de un inmueble gravado, del precio se deduce el valor de adquisición del terreno incluido en la operación: el IVA se aplica sobre la construcción. (art. 17, inciso 2°, DL 825)
Al vender, se restituye el saldo que quede: lo recuperado menos el IVA que ya pagaste en los Formularios 29 de los arriendos. Por ejemplo, si recuperaste $15.000.000 de IVA y en los Formularios 29 de los arriendos ya pagaste $1.000.000, al vender restituyes el saldo: $14.000.000. (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825)
Antes de vender, o de prometer la venta, conviene revisar el caso con los números de tu contabilidad: el resultado depende de cuánto falta por restituir y de cómo se fije el precio.
No confundir: la rebaja del 11% del avalúo fiscal
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Es otra norma y no tiene que ver con la restitución. En el arriendo de inmuebles amoblados, para calcular el IVA del arriendo se deduce de la renta una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción que corresponda si el arriendo es parcial o por menos de un año. (art. 17, inciso 1°, DL 825)
Más sobre el IVA del arriendo en arriendo amoblado e IVA.
Mientras tanto: tus obligaciones de cada mes
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Después de pedir la devolución sigues declarando el IVA cada mes en el Formulario 29; en el del período siguiente a la solicitud se deduce el monto pedido, en la línea destinada a la devolución del artículo 27 bis. (resolutivo 4, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
Además, después de recuperar el IVA quedan estas obligaciones:
- Emitir cada mes la factura o boleta del arriendo. (art. 52, DL 825)
- Presentar el Formulario 29 todos los meses. (art. 64, incisos 1° y 2°, DL 825)
- Declarar la renta todos los años. (art. 65, N° 1 y N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Presentar las declaraciones juradas anuales. (calendario 2026, calendario tributario del SII)
- Llevar la contabilidad (en Declara la llevamos completa). (art. 68, inciso final, Ley sobre Impuesto a la Renta)