Tasas hipotecarias en Chile: cómo se forman y cómo comparar dos ofertas

¿Cómo se forma la tasa?

Qué hay detrás de la tasa que te ofrecen y por qué no sigue a la TPM lo explica, paso a paso, la guía de Valorízate sobre la tasa hipotecaria, nuestra empresa hermana. Aquí nos quedamos con cómo comparar y con lo tributario. Cuánto pesa la TPM en tu dividendo está en la guía de TPM y tasas hipotecarias.

Compara ofertas del mismo tipo de tasa. En una fija, la tasa no cambia en todo el plazo; en una variable, cambia según un índice de referencia, como la TAB; en una mixta, es fija un tiempo y después variable. Ver norma (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)

¿Qué comparar en dos ofertas?

Cada cotización de crédito hipotecario trae una hoja resumen: un formato igual para todos los bancos, hecho para comparar, con la CAE destacada arriba. Ver norma (art. 3°, N° 6, y art. 39, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012))

Tabla

Qué mirar	Qué es
La tasa	El interés del crédito, con el mismo monto, plazo y tipo de tasa en las dos.
La CAE	La carga anual equivalente: el costo del crédito en un año, en porcentaje. Suma la tasa, los seguros asociados y los gastos de productos que contrates. Ver norma (art. 3°, N° 22, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012))
Los seguros	Los que suman al dividendo cada mes, como desgravamen e incendio. Ver norma (art. 3°, N° 8, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012))
Los gastos de una vez	Los que detalle la oferta: tasación, estudio de títulos, notaría y Conservador. La cotización puede sumar ahí los impuestos, como el de timbres: si es así, no lo escribas dos veces en el comparador. Ver norma (art. 3°, N° 7, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012))
El impuesto de timbres	El del crédito, que depende del monto y del plazo, no de la tasa. Ver norma (art. 1°, N° 3, DL 3.475)
La comisión de prepago	Si refinancias, la que cobra tu banco actual por pagar antes. Ver norma (art. 10, Ley 18.010)
El costo total	Todas las cuotas del plazo. El comparador suma además los gastos, los timbres y la comisión de prepago que escribas. Ver norma (art. 3°, N° 13, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012))

Qué mirar en cada oferta, con el mismo monto, plazo y tipo de tasa en las dos.

Qué dice la norma

«Carga Anual Equivalente o "CAE": El indicador que, expresado en forma de porcentaje, revela el costo de un Crédito Hipotecario en un período anual, cualquiera sea el plazo pactado para el pago de la obligación. La Carga Anual Equivalente incluye el capital, tasa de interés, el plazo del Crédito Hipotecario, todos los Seguros Asociados al Crédito Hipotecario y los Gastos o Cargos por Productos o Servicios Voluntariamente Contratados, si los hubiere.»

art. 3°, N° 22, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012) · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile)

Documentos que necesitas

¿Qué pedirle a cada banco para comparar?

• La cotización por escrito, con su hoja resumen. Ver norma (art. 3°, N° 6, y art. 39, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012))
• El detalle de los seguros asociados y lo que cuesta cada uno al mes. Ver norma (art. 3°, N° 8, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012))
• El detalle de los gastos de una vez: tasación, estudio de títulos, notaría y Conservador. Ver norma (art. 3°, N° 7, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012))
• Si refinancias, el certificado de tu banco actual con lo que se paga del crédito anterior: va en la escritura del crédito nuevo y evita pagar dos veces el impuesto de timbres. Ver norma (art. 24, N° 17, inciso 5°, DL 3.475)

Ejemplo con números

Un ejemplo con números

Un crédito de UF 3.200 a 25 años, con la UF de $41.032,64 del 27-09-2026.

• Oferta A: 4,04%, seguros de UF 1,4 al mes y gastos de UF 30. Cuota de UF 18,36; costo total de UF 5.538, sin timbres ni comisión de prepago.
• Oferta B: 4,24%, seguros de UF 0,9 y gastos de UF 15. Cuota de UF 18,22; costo total de UF 5.480, sin timbres ni comisión de prepago.
• Aunque B tiene más tasa, cuesta UF 58 menos en todo el plazo, unos $2.386.000. Cada 0,1 punto de tasa en este crédito son UF 0,178 al mes.

¿Puedes cambiarte de banco después?

Se puede: el banco nuevo paga el crédito anterior, se alza la hipoteca y se constituye una nueva. Mientras la operación termina, puedes tener los dos créditos a tu nombre. Ver norma (respuesta, CMF Educa, cambio de banco)

Con la portabilidad financiera, cambiarte es un derecho, también a otro crédito de tu mismo banco. Y si el banco nuevo paga el anterior por subrogación, la hipoteca pasa a respaldar el crédito nuevo, sin alzarla. Ver norma (art. 2° y art. 4°, inciso final, Ley 21.236; arts. 4°, letra b), y 14, Ley 21.236)

Paso a paso

¿Cómo te cambias con la portabilidad?

1. Pide a tu banco el certificado de liquidación. Es gratis, te lo entrega en cinco días hábiles (tres si lo pides de un solo crédito) y dura al menos 30 días: dice cuánto debes pagar para terminar el crédito, con la comisión de prepago. Ver norma (art. 31, N° 2 (art. 17 D de la Ley 19.496), Ley 21.236)
2. Presenta la solicitud de portabilidad al banco nuevo. Si no le llevas el certificado de liquidación o el del impuesto de timbres del crédito anterior, el banco nuevo los pide directamente. Ver norma (art. 5°, Ley 21.236)
3. Revisa la oferta por escrito. Trae el monto, la CAE, el costo total, el plazo y los gastos que pagas tú; es gratis y dura al menos siete días hábiles bancarios. Si la aceptas, avísalo por escrito dentro de ese plazo. Ver norma (arts. 7° y 8°, Ley 21.236)
4. Firma el crédito nuevo. La notaría no cobra recargo por el contrato, salvo por lo que el crédito nuevo supere al anterior. Ver norma (art. 20, Ley 21.236)
5. El banco nuevo paga el anterior en no más de seis días hábiles bancarios, y el crédito nuevo no cobra intereses mientras tanto. Ver norma (arts. 15 y 21, Ley 21.236)

Si tu crédito es de hasta 5.000 UF, puedes pagarlo antes aunque el banco no quiera, pagando una comisión de prepago que, en un crédito en UF, no puede pasar de un mes y medio de intereses sobre lo que prepagas. Si pagas antes menos del 10% del saldo, necesitas el acuerdo del banco. Ver norma (art. 10, Ley 18.010)

En el crédito nuevo, la parte que paga el saldo del anterior no vuelve a pagar impuesto de timbres, si los dos son de bancos u otras instituciones financieras fiscalizadas y el anterior pagó la tasa máxima. Lo que pidas de más, sí paga. Si te conviene refinanciar lo calcula la guía de refinanciamiento de Valorízate. Ver norma (art. 24, N° 17, DL 3.475)

¿Qué impuestos tiene tu crédito?

El impuesto de timbres es 0,8% del crédito. Si compras como persona una vivienda DFL2 dentro de los dos años desde su recepción, y es una de tus dos DFL2, pagas el 25%: 0,2%. Ver norma (art. 1°, N° 3, DL 3.475; art. 12, DFL 2)

Los intereses que pagas cada año los puedes rebajar de tu renta como persona, hasta 8 UTA y según lo que ganas. El comparador muestra los intereses del primer año de cada oferta; cuánto baja tu impuesto lo calcula la guía del artículo 55 bis. Ver norma (art. 55 bis, incisos 1° y 2°, Ley sobre Impuesto a la Renta)

Errores frecuentes

• Comparar solo la tasa. Seguros y gastos pueden dar vuelta el resultado.
• Comparar ofertas con distinto plazo o monto. El dividendo baja con más plazo, pero pagas más intereses.
• Comparar una fija con una variable como si fueran iguales. En la variable, la tasa cambia con el índice del contrato. Ver norma (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
• Pedir de más al refinanciar sin saber que paga timbres. Solo la parte que paga el crédito anterior queda exenta. Ver norma (art. 24, N° 17, DL 3.475)