Crédito hipotecario · Tipo de tasa
Tasa fija, variable o mixta: cuánto puede cambiar tu dividendo
Diferencias entre tasa fija, variable y mixta en tu crédito hipotecario, y cuánto puede cambiar tu dividendo si sube la tasa. Mira los escenarios.
Por Génova Parra Revisado por Ignacio Wolf 8 min de lectura
En corto
Con tasa fija, la tasa no cambia en todo el crédito. Con tasa variable, cambia según un índice de referencia, por ejemplo la TAB, y tu dividendo cambia con ella. La mixta es fija por un tiempo y después variable. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
La mixta suele partir más baja; el riesgo está en lo que pase cuando termina el período fijo. Nadie sabe esa tasa: mira tus escenarios abajo.
En el ejemplo de esta guía (un crédito de UF 3.200 a 25 años), si la tasa sube un punto al terminar el período fijo, el dividendo sube cerca de UF 1,47 al mes.
Tus escenarios: fija contra mixta o variable
Escribe el crédito, la tasa fija que te ofrecen y la tasa inicial de la mixta o variable: verás tu dividendo después del cambio si la tasa baja un punto, queda igual o sube uno o dos.
Son escenarios, no pronósticos. No reemplaza la evaluación de tu banco ni una asesoría.
Lo que este cálculo no considera
- La UF: los dividendos están en UF; en pesos, cambian con la UF con cualquier tipo de tasa.
- Los seguros de desgravamen e incendio, que suman al dividendo cada mes, y los gastos del crédito.
- Más de un cambio de tasa: el cálculo supone que la tasa nueva queda igual hasta el final. En una variable, cambia en cada revisión que diga tu contrato. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
- Lo que cuesta cambiarte después: la comisión de prepago y el impuesto de timbres de lo que pidas de más. (art. 10, Ley 18.010; art. 24, N° 17, DL 3.475)
En esta guía · 12 secciones
- En corto
- Tus escenarios: fija contra mixta o variable
- ¿Qué diferencia hay entre tasa fija, variable y mixta?
- ¿Qué pasa cuando termina el período fijo?
- Un ejemplo con números
- ¿Puedes cambiarte después?
- ¿Cambian tus impuestos según el tipo de tasa?
- Errores frecuentes
- En resumen
- Qué hacer ahora
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
¿Qué diferencia hay entre tasa fija, variable y mixta?
Tabla
| Tipo | Qué pasa con la tasa | Tu dividendo en UF | Tu dividendo en pesos |
|---|---|---|---|
| Fija | La tasa queda igual todo el plazo. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa) | No cambia. | Cambia con la UF. |
| Variable | La tasa cambia según el índice de referencia del contrato, por ejemplo la TAB. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa) | Cambia en cada revisión. | Cambia con la UF y con la tasa. |
| Mixta | Fija durante un primer período y variable después. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa) | No cambia en el período fijo; después, en cada revisión. | Cambia con la UF y, después del período fijo, con la tasa. |
Los tres tipos de tasa de un crédito hipotecario en UF (CMF Educa).
Dos riesgos distintos: la UF mueve tu dividendo en pesos con cualquier tipo de tasa en UF; la tasa variable mueve además tu dividendo en UF.
¿Qué pasa cuando termina el período fijo?
Desde ese día, tu dividendo se calcula con el saldo que te queda, el plazo que falta y la tasa nueva. Por eso un punto más pesa menos que al principio: el saldo ya bajó. El simulador hace esa cuenta.
Ojo con la cotización: en la parte variable, el costo total y la CAE se calculan con la tasa del día en que cotizas, como si no cambiara. Es el escenario «queda igual» del simulador; los otros tres no aparecen en la hoja resumen. (art. 3°, N° 13, inciso 2°, y N° 22, Reglamento de información de créditos hipotecarios (Decreto 42 de 2012))
Ejemplo con números
Un ejemplo con números
Un crédito de UF 3.200 a 25 años. Fija a 4,04% (la tasa promedio de vivienda en UF de agosto de 2026) contra una mixta a 3,64% por 5 años. Dividendos de capital e intereses, sin seguros.
- Fija: UF 16,96 al mes todo el plazo.
- Mixta, los primeros 5 años: UF 16,26; al cambiar la tasa debes UF 2.769.
- Si después queda en 3,64%: sigues en UF 16,26 y pagas UF 210 menos que con la fija.
- Si sube a 4,64%: UF 17,73; pagas UF 143 más que con la fija.
- Si sube a 5,64%: UF 19,27; pagas UF 512 más que con la fija.
- Si baja a 2,64%: UF 14,86.
Con la UF de $41.032,64 del 27-09-2026, la diferencia entre el mejor y el peor escenario es de unos UF 4,41 al mes (cerca de $181.000).
¿Puedes cambiarte después?
Ver el detalle
En un crédito de hasta 5.000 UF puedes pagar antes aunque el banco no quiera, si pagas al menos el 10% del saldo: un pago anticipado menor necesita el acuerdo del banco. En un crédito en UF, la comisión de prepago no puede pasar de un mes y medio de intereses sobre lo que prepagas. (art. 10, Ley 18.010)
Qué dice la norma
«[…] en las operaciones de crédito de dinero cuyo importe en capital no supere el equivalente a 5.000 unidades de fomento, el deudor que no sea una institución fiscalizada por la Comisión para el Mercado Financiero o el Fisco o el Banco Central de Chile, podrá anticipar su pago, aun contra la voluntad del acreedor, siempre que: […] b) Tratándose de operaciones reajustables, pague el capital que se anticipa y los intereses pactados calculados hasta la fecha de pago efectivo, más la comisión de prepago. Dicha comisión, no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses pactados calculados sobre el capital que se prepaga. […] Los pagos anticipados que sean inferiores al 10% del saldo de la obligación, requerirán siempre del consentimiento del acreedor.»
art. 10, inciso 2°, letra b), e inciso 4°, Ley 18.010 · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile)
Si te cambias de banco para salir de la variable, el crédito nuevo paga el anterior. Esa parte no vuelve a pagar impuesto de timbres si el anterior pagó la tasa máxima; lo que pidas de más, sí. (respuesta, CMF Educa, cambio de banco; art. 24, N° 17, DL 3.475)
¿Cambian tus impuestos según el tipo de tasa?
Si la tasa sube, pagas más intereses, y como persona puedes rebajarlos de tu renta hasta 8 UTA al año, según lo que ganas. No compensa el alza, pero cuenta: calcúlalo en la guía del artículo 55 bis. (art. 55 bis, incisos 1° y 2°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
El impuesto de timbres de tu crédito es el mismo con cualquier tipo de tasa: depende del monto y del plazo. (art. 1°, N° 3, DL 3.475)
Errores frecuentes
- Mirar solo el dividendo de los primeros años. En una mixta, lo que importa es también el escenario después del cambio.
- Creer que la variable sigue a la TPM. Sigue al índice de tu contrato. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
- Creer que con tasa fija el dividendo en pesos no cambia. En un crédito en UF, cambia con la UF.
En resumen
- Con tasa fija, la tasa no cambia en todo el plazo; con variable, cambia según el índice de tu contrato; la mixta es fija un tiempo y después variable. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
- En una mixta, el riesgo está en la tasa que tengas cuando termina el período fijo: compara tus escenarios, no solo el dividendo de los primeros años.
- Con cualquier tipo de tasa, un crédito en UF cambia en pesos con la UF.
- Si después te cambias, la comisión de prepago tiene tope en créditos de hasta 5.000 UF, y la parte que paga el crédito anterior no vuelve a pagar timbres. (art. 10, Ley 18.010; art. 24, N° 17, DL 3.475)
Qué hacer ahora
Preguntas frecuentes
¿Qué es una tasa mixta?
Una tasa fija durante un primer período y variable después. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
¿A qué se ata una tasa variable?
A un índice de referencia que dice el contrato, por ejemplo la TAB. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
¿Puedo cambiarme a tasa fija después?
Sí, pagando el crédito con uno nuevo, en tu banco o en otro: la portabilidad financiera vale también dentro del mismo banco. Si es de hasta 5.000 UF, puedes prepagar aunque el banco no quiera, con una comisión que tiene tope; si pagas menos del 10% del saldo, necesitas el acuerdo del banco. (art. 10, Ley 18.010; respuesta, CMF Educa, cambio de banco; art. 2° y art. 4°, inciso final, Ley 21.236)
Con tasa fija, ¿mi dividendo en pesos puede subir?
Sí: en un crédito en UF, el dividendo en UF queda igual, pero en pesos cambia con la UF. La tasa fija te protege de los cambios de tasa, no de la UF.
¿Pago otra vez impuesto de timbres si me cambio de banco para salir de la variable?
No por la parte del crédito nuevo que paga el saldo del anterior, si los dos son de instituciones financieras fiscalizadas y el anterior pagó la tasa máxima. Lo que pidas de más, sí paga. (art. 24, N° 17, DL 3.475)
¿Cuál conviene hoy?
No hay una respuesta para todos: depende de cuánto tiempo mantendrás el crédito y de cuánto riesgo puedes asumir si la tasa sube. Como referencia, la tasa promedio de vivienda en UF fue 4,04% en agosto de 2026; compara tus ofertas con el simulador. (serie mensual, agosto de 2026, Banco Central, tasa promedio de vivienda en UF)
Fuentes
Ver fuentes (8)
- CMF Educa: ¿Puede variar la tasa de interés de un crédito hipotecario? · Comisión para el Mercado Financiero · Página vigente al 02-10-2026 (citado en esta guía: respuesta) · leída el 02-10-2026
- Banco Central de Chile, Base de Datos Estadísticos: tasa de interés promedio de las colocaciones para vivienda reajustables en UF, mensual (cuadro TSF_27) · Banco Central de Chile · Serie mensual hasta agosto de 2026 (citado en esta guía: serie mensual, agosto de 2026) · leída el 02-10-2026
- Ley N° 18.010, que establece normas para las operaciones de crédito y otras obligaciones de dinero · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, última versión del 04-06-2025 (citado en esta guía: art. 10) · leída el 05-10-2026
- Decreto Ley N° 3.475, de 1980, Ley sobre Impuesto de Timbres y Estampillas · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, última versión del 01-01-2026 (citado en esta guía: art. 24, N° 17; art. 1°, N° 3) · leída el 05-10-2026
- Decreto N° 42, de 2012, del Ministerio de Economía, Fomento y Turismo: Reglamento sobre información al consumidor de créditos hipotecarios · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Última versión del 09-11-2020; con derogación diferida desde el 28-02-2027 (lo reemplaza el Decreto 49 de 2024) (citado en esta guía: art. 3°, N° 13, inciso 2°, y N° 22) · leída el 04-10-2026
- CMF Educa: ¿Es posible cambiar de banco un crédito hipotecario? · Comisión para el Mercado Financiero · Página vigente al 02-10-2026 (citado en esta guía: respuesta) · leída el 02-10-2026
- Decreto Ley N° 824, de 1974, Ley sobre Impuesto a la Renta · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, versión del 27-03-2026 (citado en esta guía: art. 55 bis, incisos 1° y 2°) · leída el 03-10-2026
- Ley N° 21.236, que regula la portabilidad financiera · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, última versión del 03-02-2023 (citado en esta guía: art. 2° y art. 4°, inciso final) · leída el 04-10-2026
Quién escribe y quién revisa
Escribe: Génova Parra, Líder Comercial
Revisó: Ignacio Wolf, CEO de Declara Inteligente, el 12 de octubre de 2026
Publicada el · actualizada el
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