Crédito hipotecario · TPM
TPM y tasas hipotecarias: cuánto cambia tu dividendo
Qué es la TPM, cuánto está hoy, por qué la tasa de tu crédito hipotecario no la sigue uno a uno y cuánto cambia tu dividendo. Simúlalo aquí.
Por Génova Parra Revisado por Ignacio Wolf 8 min de lectura
En corto
Al 02-10-2026, la TPM está en 4,5%, y estuvo ahí en todo lo que va de 2026. En el mismo tiempo, la tasa promedio de los créditos para vivienda en UF se movió entre 3,96% (mayo de 2026) y 4,12% (enero de 2026); en agosto de 2026 fue 4,04%. (serie diaria, 02-10-2026, Banco Central, TPM; serie mensual, agosto de 2026, Banco Central, tasa promedio de vivienda en UF)
Tu crédito no sigue a la TPM uno a uno. Lo que sí sientes es cada décima de tasa en tu dividendo: simúlalo abajo.
¿Cuánto cambia tu dividendo si cambia la tasa?
Parte con la tasa promedio de agosto de 2026. Cámbiala para ver cuánto sube o baja tu dividendo, y qué pasa con el impuesto de timbres y los intereses que puedes rebajar.
Es una estimación con tus datos. No reemplaza la evaluación de tu banco ni una asesoría.
Lo que este cálculo no considera
- Los seguros de desgravamen e incendio, que suman al dividendo cada mes, y los gastos del crédito, como tasación, estudio de títulos, notaría y Conservador.
- Una tasa variable o mixta: el cálculo supone que la tasa queda igual todo el plazo. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
- El impuesto de timbres rebajado de una vivienda DFL2 nueva, que paga el 25%: el cálculo usa la tasa normal. (art. 12, DFL 2)
- La UF: el dividendo está en UF; en pesos, cambia con la UF.
En esta guía · 12 secciones
¿Qué es la TPM?
Es la tasa de política monetaria que fija el Banco Central. Por ley, el Banco Central tiene por objeto velar por la estabilidad de la moneda y el normal funcionamiento de los pagos; para regular el dinero y el crédito, fija las tasas de interés de las operaciones que hace con los bancos. (art. 3°, Ley 18.840; art. 34, N° 7, Ley 18.840; serie diaria, 02-10-2026, Banco Central, TPM)
Qué dice la norma
«El Banco tendrá por objeto velar por la estabilidad de la moneda y el normal funcionamiento de los pagos internos y externos. Las atribuciones del Banco, para estos efectos, serán la regulación de la cantidad de dinero y de crédito en circulación, la ejecución de operaciones de crédito y cambios internacionales, como, asimismo, la dictación de normas en materia monetaria, crediticia, financiera y de cambios internacionales.»
art. 3°, Ley 18.840 · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile)
¿Por qué tu tasa no sigue a la TPM?
Los datos del Banco Central lo muestran: con la TPM quieta en 4,5% en lo que va de 2026, la tasa promedio de vivienda en UF bajó de 4,12% en enero a 3,96% en mayo y volvió a 4,04% en agosto. Desde enero de 2025 se ha movido entre 3,96% y 4,45%. (serie diaria, 02-10-2026, Banco Central, TPM; serie mensual, agosto de 2026, Banco Central, tasa promedio de vivienda en UF)
Cómo se forma la tasa de un crédito a 20 o 30 años lo explica, paso a paso, la guía de Valorízate sobre la tasa hipotecaria, nuestra empresa hermana.
Tabla
La tasa promedio de vivienda, mes a mes
| Mes | Tasa promedio en UF |
|---|---|
| enero de 2026 | 4,12% |
| febrero de 2026 | 4,11% |
| marzo de 2026 | 4,06% |
| abril de 2026 | 3,98% |
| mayo de 2026 | 3,96% |
| junio de 2026 | 3,97% |
| julio de 2026 | 4% |
| agosto de 2026 | 4,04% |
Tasa promedio de los créditos para vivienda reajustables en UF, por mes (Banco Central de Chile). TPM en lo que va de 2026: 4,5%.
¿A quién le afecta un cambio de tasa?
Si tu crédito es a tasa fija, la tasa no cambia en todo el plazo: un cambio de mercado no toca tu dividendo en UF. Si es variable, la tasa cambia según el índice de referencia de tu contrato, por ejemplo la TAB. Si es mixta, es fija un tiempo y después variable. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
Las diferencias entre los tres tipos, con escenarios, están en la guía de tasa fija, variable o mixta.
Ejemplo con números
Un ejemplo con números
Una propiedad de UF 4.000, con pie de 20% y un crédito a 25 años. UF de $41.032,64 del 27-09-2026; dividendo de capital e intereses, sin seguros.
- Con la tasa promedio de agosto de 2026, 4,04%: dividendo de UF 16,96, cerca de $696.000.
- Con medio punto más, 4,54%: UF 17,86, unos $37.000 más al mes y UF 269 más de intereses en todo el plazo.
¿Qué tiene que ver la tasa con tus impuestos?
Tu crédito paga impuesto de timbres: 0,8% del monto en un crédito de más de un año. No depende de la tasa. (art. 1°, N° 3, DL 3.475)
Los intereses sí dependen de la tasa, y como persona puedes rebajarlos de tu renta, hasta 8 UTA al año, según lo que ganas. Más tasa es más interés rebajable, hasta ese tope: calcúlalo en la guía del artículo 55 bis. (art. 55 bis, incisos 1° y 2°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
Si refinancias porque bajó la tasa, la parte del crédito nuevo que paga el saldo del anterior no vuelve a pagar timbres, si el anterior pagó la tasa máxima. Los detalles, en la guía del impuesto de timbres. (art. 24, N° 17, DL 3.475)
Errores frecuentes
- Esperar que tu tasa baje lo mismo que la TPM. En lo que va de 2026, la TPM no se movió y la tasa promedio de vivienda sí. (serie diaria, 02-10-2026, Banco Central, TPM; serie mensual, agosto de 2026, Banco Central, tasa promedio de vivienda en UF)
- Creer que un cambio de TPM sube tu dividendo con tasa fija. Con tasa fija, tu tasa no cambia. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
- Mirar solo la tasa. Seguros y gastos también cuentan: compara dos ofertas por su costo total en la guía para negociar la tasa.
En resumen
- La TPM la fija el Banco Central; tu tasa hipotecaria no la sigue uno a uno: en lo que va de 2026 la TPM no se movió y la tasa promedio de vivienda sí. (serie diaria, 02-10-2026, Banco Central, TPM; serie mensual, agosto de 2026, Banco Central, tasa promedio de vivienda en UF)
- Con tasa fija, un cambio de tasa no toca tu dividendo en UF; con variable o mixta, cambia según el índice de tu contrato. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
- Cada décima de tasa se siente en tu dividendo: medio punto más en el ejemplo son unos $37.000 al mes.
- El impuesto de timbres no depende de la tasa; los intereses sí, y como persona puedes rebajarlos de tu renta con el artículo 55 bis. (art. 1°, N° 3, DL 3.475; art. 55 bis, incisos 1° y 2°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
Qué hacer ahora
Preguntas frecuentes
¿Cuánto está la TPM hoy?
4,5% al 02-10-2026, según el Banco Central. Estuvo en ese valor en todo lo que va de 2026. (serie diaria, 02-10-2026, Banco Central, TPM)
¿Cuánto está la tasa hipotecaria?
La tasa promedio de los créditos para vivienda en UF fue 4,04% en agosto de 2026, según el Banco Central. Es un promedio: tu oferta depende de tu banco y de tu perfil. (serie mensual, agosto de 2026, Banco Central, tasa promedio de vivienda en UF)
Si baja la TPM, ¿baja mi dividendo?
Con tasa fija, no: tu tasa no cambia. Con tasa variable o mixta, cambia según el índice de tu contrato, que no es la TPM. (respuesta, CMF Educa, tipos de tasa)
Si baja la tasa y refinancio, ¿pago otra vez impuesto de timbres?
No por la parte del crédito nuevo que paga el saldo del anterior, si los dos son de instituciones financieras fiscalizadas y el anterior pagó la tasa máxima. Lo que pidas de más, sí paga. (art. 24, N° 17, DL 3.475)
Si refinancio con otro banco, ¿sigo rebajando los intereses con el 55 bis?
Sí: según el SII, la rebaja se mantiene aunque reprogrames el crédito con un banco distinto, si se siguen cumpliendo las condiciones del artículo 55 bis. (respuesta, pregunta frecuente 001.017.1001.008 del SII; art. 55 bis, incisos 1° y 2°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
¿Los intereses del crédito me sirven en la declaración de renta?
Como persona, puedes rebajarlos de tu renta con el artículo 55 bis, hasta 8 UTA al año y según tu renta. (art. 55 bis, incisos 1° y 2°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
Fuentes
Ver fuentes (8)
- Banco Central de Chile, Base de Datos Estadísticos: tasa de política monetaria (TPM), serie diaria (cuadro TPM_C1) · Banco Central de Chile · Serie diaria hasta el 02-10-2026 (citado en esta guía: serie diaria, 02-10-2026) · leída el 02-10-2026
- Banco Central de Chile, Base de Datos Estadísticos: tasa de interés promedio de las colocaciones para vivienda reajustables en UF, mensual (cuadro TSF_27) · Banco Central de Chile · Serie mensual hasta agosto de 2026 (citado en esta guía: serie mensual, agosto de 2026) · leída el 02-10-2026
- Decreto Ley N° 3.475, de 1980, Ley sobre Impuesto de Timbres y Estampillas · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, última versión del 01-01-2026 (citado en esta guía: art. 1°, N° 3; art. 24, N° 17) · leída el 05-10-2026
- CMF Educa: ¿Puede variar la tasa de interés de un crédito hipotecario? · Comisión para el Mercado Financiero · Página vigente al 02-10-2026 (citado en esta guía: respuesta) · leída el 02-10-2026
- Decreto con Fuerza de Ley N° 2, de 1959, sobre Plan Habitacional (texto definitivo: Decreto 1101 de 1960, del Ministerio de Obras Públicas) · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, última versión del 01-03-2020 (incluye los incisos que agregó la Ley 20.455) (citado en esta guía: art. 12) · leída el 02-10-2026
- Ley N° 18.840, Orgánica Constitucional del Banco Central de Chile · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, última versión del 12-12-2024 (citado en esta guía: art. 3°; art. 34, N° 7) · leída el 02-10-2026
- Decreto Ley N° 824, de 1974, Ley sobre Impuesto a la Renta · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, versión del 27-03-2026 (citado en esta guía: art. 55 bis, incisos 1° y 2°) · leída el 03-10-2026
- Pregunta frecuente del SII 001.017.1001.008: ¿Se mantiene el beneficio de créditos hipotecarios si se realiza una reprogramación con un banco distinto al que brindó originalmente el crédito? · Servicio de Impuestos Internos · Actualizada el 18-05-2023 (citado en esta guía: respuesta) · leída el 04-10-2026
Quién escribe y quién revisa
Escribe: Génova Parra, Líder Comercial
Revisó: Ignacio Wolf, CEO de Declara Inteligente, el 12 de octubre de 2026
Publicada el · actualizada el
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