Libertad financiera inmobiliaria: cuánto te deja un departamento

¿Cuánto impuesto paga tu arriendo como persona?

Si arriendas una de tus dos primeras viviendas DFL2 a tu nombre, ese arriendo no paga renta, esté o no amoblada. El beneficio es solo para personas y para las dos de adquisición más antigua. La calculadora de esta guía es para un arriendo sin amoblar. Ver norma (art. 15, DFL 2; art. 1°, inciso 2°, DFL 2; análisis, apartado II, Oficio 1017 de 2024 del SII)

Qué dice la norma

«Las rentas que produzcan las "viviendas económicas" no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta.»

art. 15, DFL 2 · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile)

Por eso el arriendo de esas dos no sube tu tramo: no se suma a tus otras rentas, ni siquiera para calcular la tasa. Ver norma (art. 15, DFL 2; página 16, Guía Práctica de Declaración de Renta 2026 del SII)

Desde la tercera, o si no es DFL2, el arriendo suma a tu global complementario y paga según tu tramo. Como persona sin contabilidad, no descuentas gastos del arriendo. Ver norma (art. 20, N° 1, letra b), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 52, Ley sobre Impuesto a la Renta)

No paga primera categoría: como persona, el arriendo de un bien raíz no agrícola está exento de ese impuesto y solo cuenta en tu global complementario. Ver norma (art. 39, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 54, N° 2, Ley sobre Impuesto a la Renta)

Las contribuciones de la propiedad arrendada se descuentan de ese impuesto, hasta su monto; si sobra, no se devuelve. Ver norma (art. 56, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta)

Los intereses del crédito hipotecario se pueden rebajar de tu renta hasta 8 UTA al año, según lo que ganas. La calculadora de arriba no los incluye: tienen su propia calculadora del artículo 55 bis. Ver norma (art. 55 bis, incisos 1° y 2°, Ley sobre Impuesto a la Renta)

Cuándo conviene pasar tus arriendos a una empresa lo compara la calculadora «¿Persona natural o primera categoría?», y qué pasa desde la tercera propiedad, la guía de más de dos propiedades.

Paso a paso

¿Cómo se declara el arriendo?

1. Se declara en abril, en tu declaración de renta, con lo que recibiste de arriendo el año anterior. Si tus rentas que pagan global complementario, sumadas, pasan de 13,5 UTA, estás obligado a declarar. Ver norma (art. 65, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta; página 42, Guía Práctica de Declaración de Renta 2026 del SII)
2. El asistente de arriendos del SII aparece si tienes tres o más propiedades habitacionales, o dos y al menos una no es DFL2; también con bodegas, estacionamientos o arriendos informados por terceros. Ver norma (página 43, Guía Práctica de Declaración de Renta 2026 del SII)
3. Escribe el ingreso anual actualizado de cada propiedad: lo que recibiste, reajustado por IPC. Si no lo tienes, el asistente lo calcula con el arriendo de cada mes, y traspasa los montos a tu declaración. Ver norma (página 46, Guía Práctica de Declaración de Renta 2026 del SII)
4. Revisa que calce con lo que otros informaron al SII. El SII compara lo que declaras con las declaraciones juradas que presentan terceros sobre tus arriendos; si falta una parte, observa tu declaración. Ver norma (página 1, ayuda de la observación A18 del SII (año tributario 2026))

Ejemplo con números

Un ejemplo con números

Un departamento de UF 3.000, con pie de 20%, crédito a 25 años y la tasa promedio de vivienda en UF de agosto de 2026 (4,04%). Arriendo de $550.000 con un mes vacío al año, $40.000 de gastos al mes y $400.000 de contribuciones. La dueña tiene un sueldo de $36.000.000 al año. UF de $41.032,64 del 27-09-2026.

• Si es una de sus dos primeras DFL2: el arriendo no paga impuesto; pone cerca de $91.000 al mes de su bolsillo.
• Si es su tercera propiedad: el arriendo agrega cerca de $218.000 de global complementario en el año, ya descontadas las contribuciones; pone cerca de $109.000 al mes.
• Con pie de 30%: como tercera propiedad, pone cerca de $44.000 al mes.
• Su rentabilidad bruta potencial, con los 12 meses arrendados, es 5,4%, y la neta, después de un mes vacío, gastos y contribuciones, 4,2%.

El flujo de cada mes no es todo: con cada dividendo baja tu deuda. La calculadora no suma eso ni la plusvalía, que nadie puede asegurar.

¿Cuántos departamentos necesitas para vivir de tus arriendos?

Depende de cuánto te deje cada uno después de impuestos, y eso cambia con cada propiedad: las dos primeras DFL2 no pagan renta y las demás suben de tramo. Haz la cuenta propiedad por propiedad con la calculadora, y cuando el crédito termine, sin dividendo.

Tabla

Lo que deja cada departamento

N°	Su arriendo	Impuesto que agrega al año	Te deja al mes, con dividendo	Te deja al mes, ya pagado el crédito
1°	DFL2: no suma renta	$0	−$91.000	$431.000
2°	DFL2: no suma renta	$0	−$91.000	$431.000
3°	Suma a tu global complementario (tramo de 8%)	$218.000	−$109.000	$413.000
4°	Suma a tu global complementario (tramo de 13,5%)	$361.000	−$121.000	$401.000
Los cuatro	Dos DFL2 y dos que suman renta	$579.000	−$413.000	$1.675.000

Cuatro departamentos iguales al del ejemplo, de la misma dueña, con su sueldo de $36.000.000 al año y la UTA de octubre de 2026. Sin 55 bis, seguros ni reajuste por IPC; las mismas contribuciones en los cuatro.

Fíjate en el cuarto: su arriendo lleva la renta de la dueña a un tramo más alto, así que paga más impuesto que el tercero por el mismo arriendo. Con tu pie, tu tasa y tu arriendo, los números cambian: haz tu cuenta con la calculadora. Ver norma (art. 52, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 56, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta)

¿Qué pasa con el IVA y con una empresa?

Recuperar el IVA de la compra con el artículo 27 bis exige comprar con una empresa o como empresario individual y usar la propiedad en una actividad que paga IVA, como el arriendo amoblado. Una persona sin inicio de actividades no lo recupera. Nuestro estimador calcula que la devolución está entre 12% y 16% del precio con IVA incluido: el IVA grava la construcción, no el terreno. Todo el trámite está en la guía de recuperación de IVA. Ver norma (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825; art. 14, DL 825; art. 17, inciso 2°, DL 825)

En una empresa del régimen general, la utilidad paga 27% de primera categoría aunque la dejes dentro. Lo que se posterga es tu global complementario, hasta que la retires. Los dos casos, lado a lado, están en la guía de primera categoría. Ver norma (art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 14, letra A, N° 1, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 56, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta)

¿Quién te ayuda con cada paso?

Para elegir y comprar, Valorízate; para arrendar y administrar, EfiRent, que calcula cuánto recibes al mes con administración. Las dos son empresas del grupo. Los impuestos de tus propiedades, con nosotros.

Errores frecuentes

• Creer que todas tus propiedades DFL2 están libres de impuesto. Solo las dos de adquisición más antigua, a tu nombre. Ver norma (art. 1°, inciso 2°, DFL 2)
• Calcular la rentabilidad sin meses vacíos ni gastos. La neta es la que sirve para comparar.
• Restar del arriendo los gastos, la mantención o los intereses. Como persona sin contabilidad completa, el arriendo paga sobre lo que dice el contrato, sin descontar gastos. Los intereses van por el 55 bis, con su tope, y las contribuciones se descuentan del impuesto, no del arriendo. Ver norma (art. 20, N° 1, letra b), Ley sobre Impuesto a la Renta; respuesta, pregunta frecuente 001.140.4116.009 del SII)
• Calcular el impuesto a la renta sobre el 11% del avalúo. Esa regla terminó en 2016: hoy se paga sobre el arriendo efectivo. Ver norma (respuesta, pregunta frecuente 001.140.4116.009 del SII)
• Creer que en una empresa la utilidad que reinviertes no paga impuesto. Paga primera categoría; lo que esperas es el global complementario. Ver norma (art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 14, letra A, N° 1, Ley sobre Impuesto a la Renta)
• Contar con la plusvalía para que los números cierren. Nadie puede asegurarla.