Renta · Primera categoría
Impuesto de primera categoría en Chile: cómo funciona con tus arriendos
Quién paga el impuesto de primera categoría, por qué una cartera de arriendos paga 27% y cuánto cambia si dejas o retiras la utilidad, con números.
Por Damián Jiménez Revisado por Ignacio Wolf 17 min de lectura
En corto
Es el impuesto anual que pagan las empresas sobre su utilidad: ingresos menos los gastos necesarios para producirlos. En el régimen general la tasa es 27%; en el Pro Pyme es 25%, rebajada de forma transitoria a 12,5% para las rentas de 2025 a 2027 y a 15% para las de 2028, con la condición de cotización de la ley; desde 2029 vuelve a 25%. (art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 25, Ley 21.755; capítulo II, N° 1 y 1.1, Circular 53 de 2025 del SII)
Una empresa que vive de arriendos queda en el régimen general, con 27% sobre su renta líquida. Esa renta descuenta, además de los gastos, la depreciación de la construcción: con propiedades nuevas y crédito hipotecario, es común que los primeros años haya pérdida tributaria y no se pague primera categoría. Cuando hay utilidad y la retiras, pagas además global complementario, con crédito por ese 27%. (art. 14, letra D, N° 1, letra c), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 14, letra A, N° 1, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 56, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta)
¿Persona natural, «dejo la utilidad» o «la retiro»?
Con los montos del año y cuatro datos de tus propiedades (valor de compra sin IVA, si son nuevas o usadas, año de compra y parte que es construcción), compara lado a lado cuánto pagas por tus arriendos como persona natural y cuánto pagarías en primera categoría y, si hay utilidad, qué pasa al retirarla.
Es una estimación con tus datos. No reemplaza una asesoría: tu caso puede tener detalles que cambian la respuesta.
Lo que este cálculo no considera
- La tasa del Pro Pyme: una cartera de arriendos no puede estar en ese régimen, así que la primera categoría va con 27%. (art. 14, letra D, N° 1, letra c), Ley sobre Impuesto a la Renta)
- El reajuste por IPC: al declarar, el arriendo de cada mes se reajusta por la variación del IPC hasta el cierre del año (el asistente del SII pide el «ingreso anual actualizado»). El cálculo usa el arriendo sin reajustar. (art. 33, N° 4, Ley sobre Impuesto a la Renta; páginas 43 a 46, Guía Práctica de Declaración de Renta 2026 del SII)
- Los meses del primer año: la depreciación se cuenta por año completo desde el año de compra, aunque la propiedad empiece a usarse a mitad de año. (art. 31, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Las pérdidas de años anteriores y sus límites: la ley permite descontarlas de los años siguientes, reajustadas por IPC, y pone límites, por ejemplo si cambia la propiedad de la sociedad. La calculadora muestra un solo año y no las arrastra. (art. 31, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Cómo pasan las propiedades a la empresa: asignarlas a la contabilidad del empresario individual o aportarlas a una sociedad tiene sus propios costos y efectos, que no están en este cálculo.
- La diferencia de la depreciación acelerada al retirar: la parte acelerada solo rebaja la primera categoría. Para lo que retiras cuenta la depreciación normal, así que con propiedades nuevas un retiro puede pagar más global complementario que el que muestra la calculadora. (art. 31, N° 5, incisos 2° y 3°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Otras formas de depreciación acelerada que la ley permite en algunos casos a empresas de menor tamaño (art. 31 N° 5 bis de la Ley de la Renta). (art. 31, N° 5 bis, Ley sobre Impuesto a la Renta)
En esta guía · 13 secciones
¿Quién lo paga?
Las rentas de primera categoría son las de bienes raíces, las de capitales mobiliarios, las del comercio, la industria y la minería, las de corredores, colegios o clínicas, y en general las que la ley no pone en otra categoría. Para la ley, «empresa» incluye a la empresa individual, la EIRL, las comunidades y las sociedades. (art. 20, N° 1 a 5, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 14, letra H, letras a) y b), Ley sobre Impuesto a la Renta)
Si arriendas como persona, sin contabilidad completa, la ley toma el arriendo que dice el contrato, sin descontar gastos, y lo declaras cada año en el global complementario. Tus dos DFL2 más antiguas no pagan. (art. 20, N° 1, letra b), Ley sobre Impuesto a la Renta)
¿Cuál es la tasa?
Qué dice la norma
«Establécese un impuesto de 25% que podrá ser imputado a los impuestos finales de acuerdo con las normas de los artículos 56, número 3), y 63. Conforme a lo anterior, para los contribuyentes que se acojan al Régimen Pro Pyme contenido en la letra D) del artículo 14, la tasa será de 25%. En el caso de los contribuyentes sujetos al régimen del artículo 14 letra A, el impuesto será de 27%.»
art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile)
Tabla
Las tasas, vigentes al 04-10-2026
| Régimen | Tasa | ¿Sirve para una cartera de arriendos? |
|---|---|---|
| General (artículo 14 letra A) | 27% (art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta) | Sí: es donde queda una empresa que vive de arriendos. (art. 14, letra D, N° 1, letra c), Ley sobre Impuesto a la Renta) |
| Pro Pyme (artículo 14 letra D N° 3) | 25% como tasa permanente. Para las rentas de 2025, 2026 y 2027 baja a 12,5%, siempre que al cierre de cada año la cotización que fija la Ley 21.735 sea de 1%, 3,5% y 4,25%, respectivamente; para las de 2028 es 15%, si esa cotización es de 5%. Desde 2029 vuelve a 25%. (art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 14, letra D, N° 3, letra (b), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 25, Ley 21.755; capítulo II, N° 1 y 1.1, Circular 53 de 2025 del SII; tabla de tasas por año comercial, preguntas frecuentes del SII sobre las tasas de primera categoría) | No: exige que los arriendos y otras rentas pasivas no pasen del 35% de los ingresos del giro. (art. 14, letra D, N° 1, letra c), Ley sobre Impuesto a la Renta) |
| Pro Pyme transparente (artículo 14 letra D N° 8) | La empresa queda liberada de primera categoría: sus dueños pagan los impuestos finales sobre la base que ella determina. (art. 14, letra D, N° 8, encabezado y letra (a), (i), Ley sobre Impuesto a la Renta) | No: exige los mismos requisitos del Pro Pyme, incluido el límite de 35% de rentas pasivas. (art. 14, letra D, N° 8, encabezado y letra (a), (i), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 14, letra D, N° 1, letra c), Ley sobre Impuesto a la Renta) |
La tasa depende del régimen, no del tamaño de la empresa. Por eso un empresario individual o una sociedad que vive de arriendos queda en el régimen general, con 27%. (art. 14, letra D, N° 1, letra c), Ley sobre Impuesto a la Renta)
Cómo se conecta con los demás impuestos a la renta, y en qué se diferencia de la segunda categoría: impuestos a la renta en Chile.
¿Cómo se calcula la base?
En el régimen general, la utilidad tributable resulta de restar a los ingresos los gastos necesarios para producirlos, pagados o adeudados en el año, siempre que se acrediten ante el SII. (art. 31, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
En una cartera de arriendos, esos gastos son los intereses del crédito, los seguros, la mantención, las contribuciones y la depreciación de las propiedades. La depreciación acelerada, con una vida útil de un tercio de la normal, es solo para propiedades compradas nuevas, y esa aceleración rebaja solo la primera categoría. (art. 31, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 5, incisos 2° y 3°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 2, Ley sobre Impuesto a la Renta)
En el régimen Pro Pyme, la base es más simple: los ingresos del giro percibidos en el año menos los gastos pagados en el mismo año. (art. 14, letra D, N° 3, letra (f), Ley sobre Impuesto a la Renta)
¿Conviene dejar la utilidad o retirarla?
Ver el detalle
Si la empresa tiene utilidad, mientras la dejas en la empresa solo paga el 27% de primera categoría. Cuando la retiras, se suma a tus otros ingresos en el global complementario. Si la empresa tiene pérdida tributaria, no paga primera categoría; pero lo que retires puede pagar global complementario igual, por ejemplo cuando la pérdida viene de la depreciación acelerada, que solo rebaja la primera categoría. (art. 14, letra A, N° 1, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 5, incisos 2° y 3°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
Al retirar, el 27% que pagó la empresa se descuenta como crédito de tu global complementario. Pero si la empresa está en el régimen general, devuelves el 35% de ese crédito como mayor impuesto: en la práctica, solo aprovechas el 65% de lo que pagó la empresa. (art. 56, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 56, N° 3, inciso final, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 14, letra A, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta)
Por eso retirar solo lo necesario posterga el global complementario. Pesa más mientras más alto es tu tramo.
Y pasar tus arriendos a primera categoría tiene costos que el ahorro anual no muestra: pierdes la rebaja del 55 bis por las viviendas que asignas, y el beneficio de UF 8.000 si vendes desde la empresa. (conclusión 2, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 17, N° 8, encabezado y letra b), Ley sobre Impuesto a la Renta; conclusión, Oficio 1688 de 2019 del SII)
Más en artículo 55 bis y banda de UF 8.000. Cómo tributa lo que retiras, tramo por tramo: global complementario. Qué es la figura del empresario individual y qué riesgos tiene: empresario individual.
¿Cuándo se declara y se paga?
Paso a paso
- Cada mes, un pago provisional. La empresa paga un porcentaje de sus ingresos brutos del mes, a cuenta del impuesto anual, en el Formulario 29: hasta el día 12 del mes siguiente, o el 20 si es facturador electrónico y lo declara y paga por internet. (art. 84, letra a), Ley sobre Impuesto a la Renta; respuesta, pregunta frecuente 001.130.1060.011 del SII)
- Al cerrar el año, calcula su utilidad: los ingresos menos los gastos necesarios para producirlos. (art. 31, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
- En abril, declara en el Formulario 22 por las rentas del año anterior. El plazo general vence el 30 de abril. (art. 69, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; página 13, Guía Práctica de Declaración de Renta 2026 del SII)
- Descuenta los pagos provisionales del año. Si no alcanzan, paga la diferencia al declarar; si sobran, la Tesorería devuelve el saldo dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del plazo normal. (art. 93, N° 1, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 96 y art. 97, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Lo que retiraste lo declaras tú, en tu global complementario, con el crédito por el impuesto que pagó la empresa. (art. 14, letra A, N° 1, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 56, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta)
Ejemplo con números
Un ejemplo con números
Otros ingresos de $96.000.000 al año y arriendos que pagan renta por $21.600.000, de tres departamentos comprados nuevos en 2024 por UF 9.000 en total, sin IVA. Los gastos del año son $9.000.000 de intereses del crédito hipotecario, $1.500.000 de contribuciones, $1.200.000 de mantención y $762.000 de contabilidad. Con la UTA de octubre de 2026:
- Como persona natural, con la rebaja del 55 bis y las contribuciones descontadas como crédito (el resto de los gastos no se descuenta como persona): $18.900.000.
- En primera categoría: la depreciación de la construcción (80% del valor, en 16 años porque son nuevos) es de $18.460.000 al año. Con ella, la empresa tiene una pérdida tributaria de $9.330.000 y no paga primera categoría. Pagas el global complementario de tus otros ingresos y la contabilidad: $14.530.000.
Con estos datos, en primera categoría pagarías cerca de $4.360.000 menos al año. La depreciación sigue hasta 2039. Cuando termina, el impuesto de esos años depende también de las pérdidas acumuladas que todavía queden por descontar.
Es el impuesto del año antes de retenciones o pagos provisionales, sin contar lo que pierdes al vender (las UF 8.000) ni cómo pasan las propiedades a la empresa. Cada cifra está aproximada a la decena de mil por separado, así que las filas pueden no sumar exacto.
Errores frecuentes
- Contar con la tasa del Pro Pyme para una cartera de arriendos. Queda en el régimen general, con 27%. (art. 14, letra D, N° 1, letra c), Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Mirar solo el 27%. Con la depreciación, los primeros años puede no haber primera categoría; y cuando hay utilidad y la retiras, se suma tu global complementario, con un crédito que no es completo. Mira el total del año, con la contabilidad incluida. (art. 14, letra A, N° 1, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Creer que el 12,5% del Pro Pyme es permanente. Es transitorio: 12,5% para las rentas de 2025 a 2027 y 15% para las de 2028, con la condición de cotización. Desde 2029 vuelve a 25%. (art. 25, Ley 21.755; capítulo II, N° 1 y 1.1, Circular 53 de 2025 del SII)
- Olvidar lo que se pierde al pasar a empresa: la rebaja del 55 bis y el beneficio de UF 8.000. (conclusión 2, Oficio 1017 de 2024 del SII; conclusión, Oficio 1688 de 2019 del SII)
En resumen
- Es el impuesto anual de las empresas sobre su utilidad: 27% en el régimen general y 25% en el Pro Pyme, con 12,5% transitorio para las rentas de 2025 a 2027 y 15% para las de 2028, con la condición de cotización. (art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Una empresa que vive de arriendos queda en el régimen general, con 27%. (art. 14, letra D, N° 1, letra c), Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Lo que retiras paga además global complementario, y de lo que pagó la empresa solo aprovechas el 65%. (art. 14, letra A, N° 1, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 56, N° 3, inciso final, Ley sobre Impuesto a la Renta)
- Se paga cada mes a cuenta, con pagos provisionales, y se declara en abril. (art. 84, letra a), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 69, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
Qué hacer ahora
Volver a la calculadora: ¿Persona natural, «dejo la utilidad» o «la retiro»?Preguntas frecuentes
¿Qué es el crédito por impuesto de primera categoría?
Cuando retiras utilidades que ya pagaron primera categoría, ese impuesto se descuenta de tu global complementario. Si la empresa está en el régimen general, devuelves el 35% de ese crédito. (art. 56, N° 3, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 56, N° 3, inciso final, Ley sobre Impuesto a la Renta)
¿La tasa de 12,5% del Pro Pyme es permanente?
No. Es transitoria para las rentas de 2025, 2026 y 2027, y depende de que se cumpla la condición de la cotización que fija la Ley 21.735. Para las rentas de 2028 la tasa es 15%, si esa cotización es de 5%. Desde 2029 vuelve a la tasa permanente del Pro Pyme, 25%. (art. 25, Ley 21.755; capítulo II, N° 1 y 1.1, Circular 53 de 2025 del SII; art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta)
¿Me conviene pasar mis arriendos a primera categoría?
Conviene con claridad solo si se dan juntas cuatro condiciones: no piensas vender en muchos años, los intereses son muy altos, la propiedad no es DFL2 y tu tramo del global complementario es alto. Compáralo con tus números.
¿Y si mis propiedades son DFL2?
Tus dos DFL2 más antiguas no pagan impuesto a la renta por su arriendo, ni como persona ni como empresario individual. En primera categoría solo cuentan las demás. En una sociedad es distinto: ninguna persona jurídica tiene el beneficio DFL2, así que su arriendo paga primera categoría. (art. 15, DFL 2; párrafos finales, Oficio 1452 de 2024 del SII; art. 1°, inciso 3°, DFL 2)
¿Qué créditos rebajan el impuesto de primera categoría?
Para una empresa que arrienda propiedades no agrícolas con contabilidad completa, las contribuciones no son crédito: la ley lo da por los bienes raíces agrícolas y a quien arrienda sin contabilidad completa, salvo a relacionados. En la empresa, las contribuciones son un gasto. El crédito por compras de activo fijo nuevo es de 6% para empresas con contabilidad completa y ventas de hasta 25.000 UF; entre 25.000 y 100.000 UF baja en proporción, con un mínimo de 4%. Tiene un tope de 500 UTM al año y no incluye los bienes que se pueden usar para vivir. Los impuestos pagados en el extranjero sí se descuentan, con sus reglas. (art. 20, N° 1, letra a), párrafo 2°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 20, N° 1, letra b), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 2, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 33 bis, letras a) y b), Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 41 A, N° 4, Ley sobre Impuesto a la Renta)
Fuentes
Ver fuentes (12)
- Decreto Ley N° 824, de 1974, Ley sobre Impuesto a la Renta · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, versión del 27-03-2026 (citado en esta guía: art. 20, inciso 1°; art. 31, inciso 1°; art. 14, letra D, N° 1, letra c); art. 14, letra A, N° 1; art. 56, N° 3; art. 31, N° 5; art. 31, N° 3; art. 33, N° 4; art. 31, N° 5, incisos 2° y 3°; art. 31, N° 5 bis; art. 20, N° 1 a 5; art. 14, letra H, letras a) y b); art. 20, N° 1, letra b); art. 14, letra D, N° 3, letra (b); art. 14, letra D, N° 8, encabezado y letra (a), (i); art. 31, N° 2; art. 14, letra D, N° 3, letra (f); art. 56, N° 3, inciso final; art. 14, letra A, N° 5; art. 17, N° 8, encabezado y letra b); art. 84, letra a); art. 69, inciso 1°; art. 93, N° 1; art. 96 y art. 97, inciso 1°; art. 52; art. 55 bis; art. 56, N° 5; art. 20, N° 1, letra a), párrafo 2°; art. 33 bis, letras a) y b); art. 41 A, N° 4) · leída el 03-10-2026
- Ley N° 21.755, de 2025, que modifica cuerpos legales en materia de simplificación regulatoria y promoción de la actividad económica (art. 25: tasa transitoria del régimen Pro Pyme) · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Publicada en el Diario Oficial el 11-07-2025 (versión única) (citado en esta guía: art. 25) · leída el 02-10-2026
- Circular N° 53, de 03-09-2025, del Servicio de Impuestos Internos: disminución transitoria de la tasa del impuesto de primera categoría y de los pagos provisionales del régimen Pro Pyme (Ley 21.755) · Servicio de Impuestos Internos · 03-09-2025 (citado en esta guía: capítulo II, N° 1 y 1.1) · leída el 06-10-2026
- Guía Práctica de Declaración de Renta 2026 del SII · Servicio de Impuestos Internos · Operación Renta 2026 (año tributario 2026) (citado en esta guía: páginas 43 a 46; página 13) · leída el 02-10-2026
- «¿Qué tasas de Impuesto de Primera Categoría se aplican desde el año 1977 en adelante?», preguntas frecuentes del Servicio de Impuestos Internos · Servicio de Impuestos Internos · Actualizada el 25-05-2026 (citado en esta guía: tabla de tasas por año comercial) · leída el 02-10-2026
- Oficio Ordinario N° 1017, de 23-05-2024, del Servicio de Impuestos Internos · Servicio de Impuestos Internos · Jurisprudencia administrativa, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, 2024 (citado en esta guía: conclusión 2) · leída el 02-10-2026
- Oficio Ordinario N° 1688, de 21-06-2019, del Servicio de Impuestos Internos: enajenación de un inmueble del patrimonio personal de un empresario individual · Servicio de Impuestos Internos · Jurisprudencia administrativa, Ley sobre Impuesto a la Renta, 2019 (citado en esta guía: conclusión) · leída el 02-10-2026
- Pregunta frecuente del SII 001.130.1060.011: ¿Cuáles son los plazos para presentar el Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo? · Servicio de Impuestos Internos · Actualizada el 17-06-2025 (citado en esta guía: respuesta) · leída el 03-10-2026
- Instrucciones de la línea 39 del Formulario 22, año tributario 2026: crédito al global complementario por el impuesto territorial pagado por la explotación de bienes raíces no agrícolas (art. 56 N° 5 LIR), Servicio de Impuestos Internos · Servicio de Impuestos Internos · Operación Renta 2026 (citado en esta guía: línea 39, código 1637, apartado 39.1) · leída el 06-10-2026
- Nueva tabla de vida útil de los bienes físicos del activo inmovilizado del SII (Resolución N° 43, de 26-12-2002, vigente desde el 01-01-2003) · Servicio de Impuestos Internos · Resolución N° 43, de 26-12-2002 (citado en esta guía: activos genéricos, fila 2) · leída el 16-10-2026
- Decreto con Fuerza de Ley N° 2, de 1959, sobre Plan Habitacional (texto definitivo: Decreto 1101 de 1960, del Ministerio de Obras Públicas) · Biblioteca del Congreso Nacional (LeyChile) · Texto vigente, última versión del 01-03-2020 (incluye los incisos que agregó la Ley 20.455) (citado en esta guía: art. 15; art. 1°, inciso 3°) · leída el 02-10-2026
- Oficio Ordinario N° 1452, de 19-07-2024, del Servicio de Impuestos Internos · Servicio de Impuestos Internos · Jurisprudencia administrativa, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, 2024 (citado en esta guía: párrafos finales) · leída el 02-10-2026
Quién escribe y quién revisa
Escribe: Damián Jiménez, Analista Tributario
Revisó: Ignacio Wolf, CEO de Declara Inteligente, el 17 de octubre de 2026
Publicada el · actualizada el
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