Beneficios de la recuperación del IVA inmobiliario, con casos reales

Tabla

¿Qué ganas y qué entregas?

Tema	Lo que ganas	Lo que entregas
Caja	La devolución del IVA de la compra, ahora y no de a poco. Ver norma (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825)	La restituyes con el IVA de tus arriendos, desde el mes siguiente. Ver norma (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825)
Impuesto a la renta	Descuentas gastos del arriendo, como intereses, contribuciones y depreciación. Ver norma (art. 31, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta)	Pierdes la rebaja de intereses del artículo 55 bis por esa vivienda. Ver norma (conclusión 2, Oficio 1017 de 2024 del SII)
Venta	Nada en este punto.	La venta paga IVA y, si vendes desde tu empresa individual, pierdes el beneficio de las UF 8.000. Ver norma (art. 8°, letra m), DL 825; art. 17, N° 8, encabezado y letra b), Ley sobre Impuesto a la Renta; conclusión, Oficio 1688 de 2019 del SII)
Operación	Nada en este punto.	Declarar el IVA cada mes y el costo de la contabilidad.

¿Qué ganas al recuperar el IVA?

Caja ahora, no de a poco

El artículo 27 bis permite pedir la devolución del remanente de crédito fiscal que acumulas durante al menos dos períodos seguidos por el IVA de la compra de activo fijo, como un departamento que arriendas amoblado. Ese monto llega a tu cuenta como dinero disponible. Ver norma (art. 27 bis, inciso 1°, DL 825)

Es caja que puedes destinar, por ejemplo, al pie de otra compra o a abonar a tu crédito hipotecario. La decisión es financiera y depende de tu caso; lo tributario es cumplir los requisitos y las obligaciones que vienen después.

Un plazo que se puede medir

Desde que el SII tiene todos los antecedentes, la ley le da 20 días para pronunciarse, que el SII cuenta como días hábiles. Si no se pronuncia en ese plazo, la solicitud se entiende aprobada. Ver norma (art. 27 bis, inciso 4°, DL 825; resolutivo 3, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII; art. 10, Código Tributario)

En los casos publicados, entre la presentación del Formulario 3280 y la aprobación pasaron entre 24 días y 67 días corridos. No es el tiempo total hasta el depósito. Detalle en cuánto demora.

Gastos que puedes descontar, con condiciones

Para recuperar el IVA compras como empresario individual o con una sociedad, y la propiedad entra a esa contabilidad. Ahí el arriendo paga el impuesto de primera categoría sobre la utilidad, y puedes descontar gastos como intereses del crédito, seguros, mantención, contribuciones y depreciación. Ver norma (art. 20, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, inciso 1°, Ley sobre Impuesto a la Renta; art. 31, N° 5, Ley sobre Impuesto a la Renta)

¿Qué entregas a cambio?

A cambio, pierdes la rebaja de intereses del artículo 55 bis en tu global complementario y, si la propiedad está en tu contabilidad de empresario individual cuando la vendes, el beneficio de las UF 8.000. Si en tus números esas pérdidas pesan más que los gastos que descuentas, no conviene. Ver norma (conclusión 2, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 17, N° 8, encabezado y letra b), Ley sobre Impuesto a la Renta; conclusión, Oficio 1688 de 2019 del SII)

Además hay costos de operar: llevar contabilidad tiene un costo anual.

Nota: desde que inicias actividades pagas además patente municipal cada año, como sociedad y también como empresario individual (DL 3.063, arts. 23 y 24).

Para comparar con tus números, usa la calculadora persona natural o primera categoría; para ver qué camino calza con tu caso, el árbol «¿Persona natural, empresario individual o sociedad?».

¿Qué obligaciones vienen con la devolución?

Qué dice la norma

«Los contribuyentes que hayan obtenido devolución, restituirán las sumas recibidas mediante los pagos efectivos que realicen en la Tesorería General de la República por concepto del Impuesto al Valor Agregado, generado en las operaciones normales que efectúen a contar del mes siguiente del período al cual esas sumas corresponden.»

resolutivo 7, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII · Servicio de Impuestos Internos

• La restitución. Quien recibe la devolución la restituye mediante los pagos de IVA de sus operaciones normales, desde el mes siguiente al período de la devolución. Para un departamento arrendado amoblado, esas operaciones son los arriendos. Ver norma (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825; resolutivo 7, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
• El IVA del arriendo. Cada mes declaras el IVA de tus arriendos amoblados. Para calcularlo, se descuenta del arriendo el 11% anual del avalúo fiscal, en proporción al período. Ver norma (art. 17, inciso 1°, DL 825)
• El Formulario 29 siguiente. Presentada la solicitud, en el Formulario 29 del período siguiente se deduce el monto pedido, en la línea de la devolución del artículo 27 bis. Ver norma (resolutivo 4, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)
• La venta. Si vendes un inmueble de tu activo fijo por el que tuviste derecho a crédito fiscal, esa venta está gravada con IVA. Ver norma (art. 8°, letra m), DL 825)
• El destino. Si en los meses siguientes tienes operaciones exentas o no gravadas, por ejemplo porque la propiedad pasa a un uso que no paga IVA, debes restituir además una parte de lo recuperado, en tus Formularios 29. Ver norma (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825; resolutivo 7, Resolución Exenta 55 de 2021 del SII)

Más en restitución al vender.

Ejemplo con números

Un ejemplo con números

Un departamento de UF 3.000, con IVA incluido: el estimador da UF 360 a UF 480, es decir, $14.800.000 a $19.700.000, con la UF de $41.032,64 (referencia del 27-09-2026). Es una estimación con el supuesto del estimador: entre 12% y 16% del precio con IVA incluido, según cuánto pesa el terreno.

Las tres devoluciones publicadas de monto más parecido:

• La Florida (Activa): $17.311.560, presentado el 23-02-2026 y aprobado el 02-04-2026, 38 días corridos.
• Ñuñoa (Focus): $17.541.623, presentado el 05-06-2025 y aprobado el 09-07-2025, 34 días corridos.
• La Florida (Activa): $16.066.915, presentado el 24-02-2026 y aprobado el 01-04-2026, 36 días corridos.

Todos los casos, con filtros y descarga, en casos reales.

Errores frecuentes

• Pensar que es plata que no se devuelve. La ley dice lo contrario: la devolución se restituye con el IVA de tus operaciones normales, y hay reglas adicionales si después tienes operaciones exentas o haces término de giro. Ver norma (art. 27 bis, inciso 2°, DL 825)
• Contar con el IVA de tus dos primeras viviendas DFL2. Su arriendo amoblado no paga IVA, así que no procede la devolución, aunque tengas inicio de actividades. Ver norma (conclusión 1, Oficio 1017 de 2024 del SII; art. 12, letra E, N° 7, DL 825)
• Comprar antes de iniciar actividades. Lo seguro es iniciar actividades antes de firmar la escritura (criterio de prudencia de Declara). Si ya escrituraste, el caso se revisa: revisa tu caso en el árbol «¿Puedo recuperar el IVA de mi propiedad?».
• Mirar solo la devolución. Si piensas vender en pocos años, perder el beneficio de las UF 8.000 puede costar más que lo que ganas. Haz los números antes.